我的都市更新惡夢

馬總統您好：

    我是三重市民許素華，為了我們社區(三重市大同南路鄰近地區)的「都市更新案」恐導致現住戶無屋可住的問題，我曾寫二封信給您，請求協助，非常感謝總統府公共事務室二次都有回覆。按第一封信是希望我們住戶可以優先承買我們所誤住居其上已40幾年的國有畸零地(註 1)：三重市大同南段1386~1388地號土地，該3筆土地總計是154平方公尺(合46.585坪)。按民眾誤在國有地上建造房屋(即在國有地上有非國有建築改良物)時，依法(詳參註 2：國有財產法第42條；註 3：國有非公用不動產出租管理辦法第18條)國有財產局得將此國有地讓該民眾(即該建築改良物所有人)優先承租，原本我們也希望我們可以有機會優先承租、或優先承買我們所誤住居其上已40幾年的國有畸零地，為此，我的鄰居特地詢問國有財產局此事，國有財產局告以國防部不願意讓我們承租，另，國防部也說讓我們優先承購於法無據(詳參附件 1：98.05.19國防部回函)，而已於今(99)年2月25日委託財政部國有財產局北區辦事處將之公開標售了(詳參附件 2：99.02.25「財政部國有財產局臺灣北區辦事處國防部委託99年度第1批國軍老舊眷村改建國有不動產開標結果」資料)，得標者正是目前在我們社區進行民間自辦都市更新事業計畫案的實施者圓富建設股份有限公司(下稱圓富建設)的合作公司：邑相更新規畫股份有限公司(詳參附件 3：97.09.20圓富建設擬自辦都市更新公聽會簡報資料頁9；附件 4：三重市大同南段1388地號土地《異動索引》資料)；按民國97年9月20日圓富建設召集我們丙區(原北縣府在本社區所推動的公辦都市更新案實涵蓋甲乙丙三區，3個更新單元)的住戶開「擬自辦都市更新計畫案」的公聽會上所提供的簡報資料上即出現有「邑相更新規畫股份有限公司」的名號了。茲因臺北縣政府城鄉發展局民國99年5月21日回覆有關我給您的第二封信(詳參附件 5：99.05.21北縣府城鄉局回函)中有說不清楚、或說明有誤的地方，因深覺有必要為之補充說明以釐清事情真相，故又寫了這第三封信給您(按這封回信我很努力的寫，不過礙於能力不足，加上工作之餘的時間有限，所以寫了好久好久，為了不想讓這封回信跨年，現在就勉強把它完成)，除此，也把我在文獻上所看到學者專家對於都市更新政策、都市更新制度的一些批評和建言錄於後，敬請您一併參考之，並請您看後不吝給予協助，協助我們現住戶有一個最基本的可以遮風避雨、可以安身立命的住所。謝謝！

註 1、按我們丙區門牌號18~20之1號C上共有7戶住戶，這7戶住戶的住居地部分、或全部住居地竟坐落在國有畸零地上的事情，約是97年11月間有建商找國防部官員至現場探勘、意欲購買之時，我們7住戶誤住居到國有畸零地上這個令我們住戶無比震驚的消息才傳開來。會發生越界建築這樣的事情，不但令我們住戶吃驚，也令我們不解，不解的是：我們的房子是民國53年間，在領有臺北縣建設局核發營造執照的情況下所建造的，難道在建造過程中、或竣工時，臺北縣建設局都不會派專人到現場做安全鑑定和建地範圍確認嗎？不做安全鑑定，豈不致房屋恐有危險之虞，而不做建地範圍確認，則易啟紛爭，如此對於社會的安全和安定，都不免有不良的影響。

註 1之1、按我們丙區18~20之1號C 7戶住戶與最近(99.11.15)被內政部選定為要蓋「社會住宅」的預定地之一的「台北縣三重大同南段」基地，正好僅一小巷之隔，該騰空圍籬中之基地，原為已拆遷之國軍舊眷地「中興新村」所在地(該眷村約於民國95年間因老舊而拆遷)，我們社區住戶跟中興新村的眷戶當了幾十年鄰居，有些住戶還曾經跟眷村眷戶跟過互助會，我家即是其中一戶。我的一些鄰居都很羨慕眷村眷戶因為社區老舊可以在政府安排下順利搬遷到新住所，而我們因為社區老舊、加上土地房屋權屬不同而被北縣府劃為更新地區，幾經波折，現在竟淪落到被從未在本社區住過1天，只因比我們住戶有財力有勢力而正在本社區進行民間自辦都市更新案的實施者(建商)提告驅離的命運；沒想到只是一小巷之隔，兩邊住戶的命運卻有天壤之別。

註 2、國有財產法第42條：非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰

一、原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。

二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。

三、依法得讓售者。

非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力。

非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。

前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之。

註 3、國有非公用不動產出租管理辦法第18條：依本法第四十二條第一項各款規定逕予出租之對象如下：

一、第一款為逕予出租或接管前已出租之原承租人或其繼受人。二、第二款為現使用人。但地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人。

三、第三款為依法得承購之人。

※        1-1 民國92年間臺北縣政府在本市大同南路鄰近地區推動「公辦都市更新案」之初，不知何故，竟沒告知本案相關住戶「更新基地已遭查封」的實情，此實情對現住戶而言，乃一非比尋常的重大消息！告知(對現住戶有利)、或不告知(對建商有利)，對住戶居住權益影響殊大！

按北縣府城鄉局於民國92年間召集我們社區一百多戶住戶(詳參附件6：三重市大同南路鄰近地區公辦都更案住戶資料)開公辦都市更新說明會的時候，不知何故，竟沒有告知我們住戶：我們所住居的基地(即北縣府欲更新之基地，按該基地於民國91年8月7日 被北縣府劃為更新地區；詳參附件 7：91.08.07北縣府劃定「更新地區」公告資料；按這份資料是最近透過網路上的搜尋引擎google再利用幾個相關「關鍵詞」搜尋得到的)，早已在民國91年6月20日就遭致法院「查封」了(查封原因，待向板橋地方法院[民事執行處]求證)；當時的說明會[記錄]上只說到「本案都市更新重建計畫範圍以大同南路139巷、143巷與172巷為更新單元，土地總面積10404.5平方公尺(合 3147.4坪)，區位良好，惟環境現況不佳，房屋非常老舊，亟須設法更新重建……」(詳參附件 8：92.10.31「三重市大同南路鄰近地區都市更新說明會紀錄」附簽到簿)；另， 民國92年12月11日 臺北縣政府回覆我一位鄰居有關「三重市大同南路鄰近地區都市更新事業計畫共識書」(詳參附件 9：92.11.16 [公辦]「三重市大同南路鄰近地區都市更新事業計畫共識書」)意見的回函上也只說到「本案房屋低矮老舊且巷道極為狹窄，有礙消防、衛生與交通安全，居住環境品質不佳，且因土地權屬與土地使用人不同，自行改建不易，宜藉由都市更新手段解決，取得計劃道路與規劃開放空間，以改善市容與提供居民好的居住環境。……」(詳參附件 10：92.1211北縣府回覆都更戶意見函)，是該回函上也並沒有說到「更新基地」已遭「查封」的事情；而以後的相關公辦都市更新公聽會(詳參附件 11：94.08.12三重市大同南路鄰近地區公辦都更案公聽會通知)上，也都沒有說到本更新基地遭查封的事情。此攸關住戶「居住權益」如是重大的事情，北縣府不知何故，竟沒在第一時間，即第一次(時為民國92年間)召集我們現住戶開「都市更新說明會」的時候，就告知我們。

依照常理，如果臺北縣政府真是關心本更新地區上現住戶居住權益的話，除了在第一次召集現住戶開「都市更新說明會」的場合上，就該告知住戶「更新基地已遭查封」這個重大消息外；另外，為慎重其事，不管有沒有參加該第一次之都市更新說明會的，臺北縣政府皆宜一律另以書面通知本案所有現住戶本「更新基地已遭查封」這個重大消息，不是？難道告知現住戶此訊息，會致臺北縣政府觸犯法令嗎？抑或與其「依法行政」的作為有衝突呢？不然，北縣府何故竟這般吝於告知呢？告知住戶「更新基地已遭查封」此重大消息，對於促進公辦都市更新案的順利推行，實具有正面的、積極的重大義意，乃至是挽救現住戶免於基地遭拍賣後招致流離失所的一大關鍵所在！相反的，不告知現住戶「更新基地已遭查封」的實情，對公辦都市更新案的推動，實一點幫助都沒有；然，對有意開發此地區的建商來說，卻是一大利基之所在！

※       1-2 去(98)年因被實施者(建商)提告，意外於起訴狀附件資料中得知本更新基地遭查封、拍賣及被拍定人將之轉手賣出的時點。

去(98)年，我和我3位已往生的親人、幾位親人的遺孤先後被目前正在我們社區進行「民間自辦都市更新事業計畫案」的實施者(圓富建設)的特別助理 余玉梅 小姐(即買受本更新基地遭法拍之拍定人亞青建設股份有限公司 余建華 先生拍定的基地，而於 民國97年7月24日 完成土地所有權移轉登記而成為新地主者) 提「拆屋還地」的告訴(註 4；詳參附件 12：98.05.13板橋地方法院民事庭通知書)；因都市更新案無端令我們全家人被扯進此「拆屋還地」官司，令我感到很受辱不平和對不起我的家人。我在慘遭實施者(建商)提告的起訴狀附件資料中，看到不遵守對我們住戶說要合作推民間自辦都市更新案的承諾(詳參附件 13：95.03.06土地拍定人余建華先生召開地上物所有人說明會通知；附件 14：96.04.21余建華先生召開自辦都市更新會議通知；附件 15：96.04 余建華 先生提供給住戶的「不動產合作興建契約書」；附件 16：96.04.26 余建華 先生為要在本社區進行都市更新事業而與住戶簽訂合作興建大樓之「協議書」)，反而還向我們某些住戶索討其所謂我們住戶不當得利的地租租金的余建華 先生，將該租金的債權讓與 余玉梅 小姐；此紙「債權讓與書」(詳參附件 17：97.06.12「債權讓與書」/ 讓與人：余建華(亞青建設)、讓受人：余玉梅(圓富建設)上寫著：「甲方(指拍定人：亞青建設 余建華 先生)向台灣板橋地方法院民事執行處91年度執宿字第12528號強制執行事件，拍賣債務人祭祀公業舍人公所有之土地……」，該「債權讓與書」上之公文字號「91年度」四字，不禁令我懷疑更新基地可能早在91年間就出現問題了，後來果然又在該起訴狀的附件中看到一份臺北市中山地政事務所向我們臺北縣三重地政事務所透過網路申領本(三重)市大同南段1385地號《異動索引》的資料(詳參附件 18：三重市大同南段1385地號土地《異動索引》資料)，此份資料上清楚記載著該筆土地於民國91年6月20日遭查封的記錄。我想：本更新地區之另二個更新單元甲區乙區遭查封的時點，應該也同於此時吧。

註 4、同樣慘遭實施者(建商)以「拆屋還地」案由提告的我的16號鄰居家中的一位女主人曾告訴我，她已出嫁的女兒也被告，導致驚動女兒的婆家，令她感到很困擾和苦惱，而她已往生的丈夫也不能倖免於被告；另，他小叔就讀小學的二名兒子也被告，同樣令人感到不捨和不平。

按本(三重)市大同南段1385地號這塊基地，原係臺北縣政府在本(三重)市大同南路鄰近地區所推動的「公辦都市更新案」中最小更新單元---丙區---所涵蓋4筆土地中最大的一筆(按另3筆為面積總計為 46.585坪 之國有畸零地)，我家房子正好約有3/5坐落在此基地之一隅上(此基地原屬祭祀公業舍人公所有，民國94年11月間遭第4次法拍拍定，拍定人亞青建設 余建華 先生於 民國97年5月19日 取得土地所有權，2個多月後拍定人 余建華 先生已將此拍定的土地轉手賣出並完成土地所有權移轉登記( 余建華 先生此舉，就是所謂的「短線操作」、「炒地皮」是也； 余建華 先生將土地轉手一賣就賺好幾億元，這個獲利金額想必是會轉嫁到新蓋好的新屋的成本上，由買屋者承擔)，時為 民國97年7月24日 ，土地乃歸圓富建設特別助理 余玉梅 小姐所有)，另約2/5坐落則坐落在丙區原屬國防部總政治作戰局管理而已於99年2月25日 被國有財產局標售出去的國有畸零地上，該國有畸零地之得標者為圓富建設的合作公司：邑相更新規劃股份有限公司。按國有財產局北區辦事處有來函通知我們住戶參加該國有畸零地之競標活動，然問題是，我們根本沒本錢參與競標，終究只能眼睜睜的看著我們已經住居其上好幾十年的基地被標售。

※1-3 更新基地遭查封、拍賣的事情，我們很多住戶都是事後才知悉；而拍定人轉賣本更新基地的事情，我們很多住戶同樣也都是事後才知悉。

    本(三重)市大同南路鄰近地區「公辦都市更新案」更新基地於民國91年6月20日遭查封這樣重大的事情，我們很多住戶並不知情(如上所述，我會知道其遭查封的時點，很諷刺地，竟是拜去(98)年實施者[建商]對我提告的起訴狀附件得知)，民國94年11月間更新基地遭法院第四次拍賣拍定的事情，我們很多住戶也並不知情，一直到事後公辦都市更新案實施者樺福建設開發股份有限公司(下稱樺福建設)派來跟我們住戶協調溝通的吳守義先生(樺福建設協理)告知(吳守義先生為樺福建設協理的資料，詳參附件 19：94.09.13臺北縣政府函說明五)，和拍定人亞青建設 余建華 先生找來的溝通協調者 李國樑 先生告知，我們始知悉此攸關現住戶居住權益甚鉅的重大事件已然發生。而拍定人於何時再把拍定的土地轉賣給與其公司之股東部分重疊之另一家建設公司：圓富建設，我們很多住戶也並不知道。拍定人把土地轉賣給圓富建設的訊息，是前(97)年9月20日圓富建設召集我們丙區住戶在我們社區附近的光興活動中心(三重市正義南路62號地下室)開擬自辦都市更新案公聽會的時侯(詳參附件 20：97.09.08圓富建設「擬定臺北縣三重市大同南段1385地號等4筆土地都市更新事業計畫案公聽會開會通知單」)，私下跟幾位住戶說起此事，本更新基地在遭法拍後，再被拍定人轉手賣出的消息，才在我們社區中傳開來；而轉賣的時點，同樣地，我也是得自遭實施者(建商)提告的起訴狀的附件。