我的都市更新惡夢：給馬總統的一封有關本社區「都市更新」發展的公開回信(99.12.30)--6--－我的都市更新惡夢

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其七：中國文化大學土地資源學系趙淑德教授中國文化大學土地資源學系王進祥講師對都市更新的建議

建議與結論

台灣地區實施都市更新之政策與民間業者投入之成本效益，至今難謂完善，雖然近二十年來，政府在政策及法令上確實為都市更新注入推動計畫與行動方案，但因涉及層面與人民利益之衝擊過大，加上民意代表或地方人士之介入，更使單純之開發整合變成利益上之糾纏。固然實施結果確有創新都市之新風貌與都市文化、景觀之提昇，但，實務上仍美中不足，尤其是法令與行政程序過程之冗長及縣市政府承辦同仁消極心態之改善乃當務之急，有待各縣市政府能有效獎勵更新並鞭策激勵與發揮效率，若能再輔以多元且專業之審議委員會監督，相信各大都會區之建築風貌，勢將更因實施都市更新而為蛻變。

資料出處：趙淑德王進祥，〈都市更新瓶頸與突破策略〉，《現代地政》地政節特刊，第332期， 2009年9月 ，頁52。(詳參附件 47：該文內容資料)

●我不知道，也無能力知道我們社區的都市更新案，有否因為利益之糾纏，導致有民意代表或地方人士之介入其中；如果有，也希望這些有權有勢的大人物可以手下留情、可以發揮「屋吾屋，以及人之屋」的善心，不要只為了均霑都市更新所可以帶來的暴利，便當起實施者(建商)者的靠山來，而實施者乃以「驅逐」或「趕盡殺絕」的方式對待現住戶，請至少也留一點最基本的生存空間給現住戶，讓現住戶得以生活下去。畢竟，實施者(建商)實在應該心存感激，感謝現住戶的天真、善良，竟然相信北縣府和拍定人(建商)會保障住戶權益；另，也要感謝住戶的沒知識、也沒能力處理基地使用權的問題；當然，更要感謝北縣府的不積極協助現住戶解決基地使用權的問題，才讓實施者(建商)有機會取得這塊區位這麼棒、充滿無限商機的黃金基地；為此，實施者(建商)和其背後的有力人士，不就更該善待現住戶，以聊表其感謝之意嗎？怎竟是「恩將仇報」地向一些現住戶起訴提告呢？

●也希望「公辦都市更新案」相關承辦單位和官員所提的都市更新策略，可以周延些，可以把對更新地區內弱勢住戶照顧的機制納進政策中，積極有為，以便讓弱勢住戶「住」的權益可以得到保障，而千萬別讓弱勢住戶成了都市更新政策下無辜的犧牲者才好。先前，由於本社區「公辦都市更新案」相關承辦人員的諸多消極不作為(如：不告知住戶更新基地已遭查封這個重大訊息、不為住戶做相關法令的解釋和宣導、不告知住戶本案相關參與人員的權利義務為何、本案施行過程中會有什麼風險、若本案沒推行成功，會有什麼後果等等)，以致幾年下來，可說是幾把住戶的權益斷送殆盡，真的是把住戶害得極慘。實不知現在我們住戶事後的努力，還能為我們已喪失的權益挽回多少，只希望我們的努力會有一點結果，也希望我們社區失敗的「公辦都更」案例，可供政府和跟我們一樣居住在祭祀公業所有土地上的住戶、或其他有意進行都市更新的住戶做參考和做借鑑。

◆在「聲援三鶯部落上街頭」的活動上，

侯孝賢說：「原住民才是這塊土地的主人。」朱天心則說：「為什麼有錢買土地買房子的才有尊嚴？不論何時何地，她都會持續和三鶯部落站在一起！」人權詩人莫那能則吟唱胡德夫的「為什麼」，表達底層原住民的心聲。 (自由時 / 2010/10/24 )

●以上這些話聽在我耳裡、我心裡，感受特別深刻和感動，因為三鶯部落的遭遇，我們實感同身受，而聲援者的話語，則直說出了我們的心聲。

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其八：張國楨‧建築師‧同濟大學建築暨城市規劃學院博士何傑‧成都理工大學副教授李治明‧財團法人土地利用基金會董事對都市更新的見解和批評

當都市更新成為逐利商人炒作的手段時，窮人將失去家園。

都市發展到了一定程度，除了地面道路及地下捷運的開闢能造成新市區的開發外，老舊社區只有都市更新才有起生回生的機會。

老舊窳陋地區實施都市更新時，增加的獎勵容積為地主和建商帶來互利與暴利，一幢幢嶄新大樓的興起替代了雜亂無章的低矮違建，當政者沾沾自喜，硬體建設確實是看得見的政績，掌聲此起彼落，建商地主皆大歡喜。

地主真的高興嗎？地主是應該高興的，怕的是沒有地卻居住在當地多年的住戶，雞犬相聞的鄰里意識從此失去了蹤影，社區增加了許多外來人口，改建以後的大樓以電梯間為核心的雙併或多併式設計使人們產生了疏離感，人們對面不相聞問，建物外觀金碧輝煌，人與人之間的情感相對的限縮，一扇大門之隔，除了飆高的房價可以聊慰空虛的心靈外，規格統一的居住格局，不會產生坐困牢籠般的困惑嗎？

大樓內舒適的交誼空間比得上街坊圍坐樹下泡茶聊天？

●按我們有些住戶沒有積極支持[公辦]都市更新案，原因之一便是：不怎麼想住大樓，覺得我們目前的住所比較好。大樓哪來我們這樣的平房或二(層)三層矮樓房住戶間熱絡的情誼；我們是一家有事(不管是喜事或喪事)，鄰居差不多都會知曉的，進而互相幫忙。我家一樓的小廟(小道壇)，有時會有鄰居來上上香，廟靠門口處有電視，我爸在世時，常跟鄰居在那裡泡茶聊天，我爸因癌症過世後，還是經常有鄰居在廟裡或廟門口喝茶、聊天或下棋。我家一樓門口幾成了我家附近街坊鄰居聚會閒聊的所在。

●我因為擔心官司打不贏，便在師長指導下，想透過向地政機關申請「時效取得地上權」登記以保護我家的房子，沒想到申請過程竟也是困難重重：先是地政機關說我家的房子是買來的，所以不符申請要件(這樣的理由，實在難以令人信服)；又說我家一樓是道壇(我家的小道壇有向政府申請登記，自從我父母過世後，道壇就幾乎沒什麼活動了，頂多就是在大節日如中元節有一些拜拜儀式罷了，但規模也很小)，會製造噪音和污染(這根本不符實情)，所以也不符申請要件。那我家3樓可是民國70幾年間因住所不敷使用所自行加蓋的 (按我家的房子只有10幾坪，還不到 15坪；不只我家，我們172巷所有在民國40幾年間、或民國50幾年間所蓋的加強磚造的樓房，差不多都是只有10幾坪大)，這總該符合申請資格了吧，可結果還是不行。而沒有實際住居其上的安泰銀行，竟可以在我們丙區上仍住有住戶，一戶也沒搬離的三重市大同南段1385地號土地上設定時效二年(99.03.05 - 101.03.04)的地上權成功(詳參附件 18之一：99.09.14三重市大同南段1385地號土地登記第二類謄本)。這樣名不符實的地上權登記成功的結果(按民法第832條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」，但事實上，安泰銀行並沒有建築物或工作物在本基地的任何地方，目前我們住戶仍住居在本基地上)，實令我們一些住戶心理感到極不平衡，待進一步向內政部詢問其「時效取得地上權登記審查要點」立法意旨為何。而地主(即實施者富建設的特別助理)余玉梅小姐之所以會讓、或刻意教安泰銀行在我們住居地三重市大同南段1385地號土地上設定地上權，其用意無非是想藉此手段以阻擾住戶申請時效取得地上權登記成功罷了，蓋實施者(建商)為剷除阻擾其建築大業者，實無所不用其極。我們住戶不過就只是要一個可以遮風避雨、可以棲身的住所罷了，更何況我家和我一些鄰居家的房子還是在民國53年間申請得北縣府建設局核發「營造執照」情況下所建造的加強磚造樓房；像這樣政府許可建造的房子，為何還會被實施者(建商)說成是不法占有其土地的違章建築而向我們住戶提「拆屋還地」的告訴呢？民國53年間，我家住在這裡時，實施者(建商)的建設公司都不知成立了沒？被實施者(建商)提告的結果，實在令我們住戶憤怒難平，也令我們住戶覺得北縣府在推行都市更新過程中沒盡到保護住戶的責任。在我看來，這一切還不都是因都市更新所會帶來的暴利惹起的禍；要是一開始北縣府有好好規劃本社區的「公辦都市更新案」的話，今日，住戶哪會這麼慘、這麼痛苦呀！

●按我們大同南路172巷所有在民國40幾年間、或民國50幾年間所蓋的加強磚造的樓房，差不多都只有10幾坪大(平房除外，平房坪數比較大)。本172巷門牌屬奇數號的房屋，雖然也已經建造有40幾年了，但，可能因其土地房屋產權清楚，所以沒被北縣府劃為「更新地區」；而門牌屬偶數號的，則不是為土地房屋異主產權較複雜的私有地，就是原作為國軍眷地之用的國有地。前者，被北縣府於91.08.07劃為「更新地區」，94.11.23基地被拍賣前，該私有土地大都屬祭祀公業舍人公所有，法拍後為一建商所有，該建商轉手再將之轉賣給他建商，目前該他建商正在本基地上進行民間自辦都市更新事業計畫案。很可悲的，住在本基地上已好幾十年的現住戶，竟因建商的都市更新事業而慘遭驅逐的命運；後者(國有地)即內政部於99.11.15公布要蓋「社會住宅」的「台北縣三重大同南段」基地。根據新聞資料，此波社會住宅的規格包括有 8坪、 16坪、 24坪，而 16坪、 24坪的房子，在我們現住戶看來，實在也不算小的了，特別是 24坪的。

規劃完善的公共設施最後常因維護費用分攤爭議而終於廢棄，透過都市更新手段改建後的這種家園，是政府推動更新的期望嗎？

點石成金的魔術棒---都市更新的功與過

……。

從美日都市更新的成果看來，都市更新果然有如點石成金的魔術棒，房地產的價值起生回生的過程更是有目共睹，沒有人會懷疑都市更新的魔力。

台灣都市發展過程中居住環境條件最惡劣者非眷村莫屬(按作者這樣的說詞，不是很真確，在臺灣，居住環境比眷村差的多的是，比較起來，眷村的居住環境還不算是很差的)，臺北的老舊眷村本是實驗都市更新最佳的地區，以十四、十五號公園為例，轟轟烈烈的大幹一場以後的那場戰爭，雙方都是輸家，官方人員被拆遷戶憤怒丟擲的尿袋糞包追得落荒而逃，拆遷戶的根被活活的拔起，換上了陌生的、冷冷的水泥牆，現在的它呢？時過境遷，換了一批批的居民，真的沒有人知道這裡以前長的樣子！

對周邊地區得利的人們而言，增闢了公園綠地，給了都市呼吸的空間，當然要拍手叫好，但是粗暴的怪手推土機壓碎的豈止是老住民的心？正確的講，配套措施沒完成前，壓碎的是許多臺北人的記憶與人道關懷。

●想到怪手推土機將大肆進行其摧毀弱勢社區的粗暴工程時，我的眼前不禁浮現民國78年6月4日 中國北京「天安門事件」發生時，為爭取自由與民主，不惜以聖潔柔軟的身體以抵擋執政者充滿血腥味、剛硬無情的鎮壓工具坦克車那一幕來……

都市更新的結果，勢必造成貧富相對差距擴大。貧者被趕出都心精華區，富者因群聚效應自成另一階級，貧富差距愈大表示社會潛伏危機愈深。都市更新如果只是將社會問題轉移到另一個次地發展，那在它點石成金的同時也同時製造了另一個痛苦的淵藪。

●按M型社會早就到臨台灣，而都市更新的結果，勢將使得社會貧富懸殊的問題變得更加嚴重，而我們的政府會關心因都市更新所帶來的社會問題，乃至有相關的配套措施以為因應嗎？

……。

點石魔術師

……。還不知道政府要把這個都市的發展引到哪裡去？公有土地的標售價就是私地買賣的先行指標，眼看著，地價漲上來了，房價不跟著漲嗎？房價一漲，所有物價都跟著上來了。政府這個點金魔術師，一旦點金過程走火入魔岔了氣，都市發展將萬劫不復，黃金也將變狗尿。

……。

資料出處：張國楨、何傑、李治明，〈「都市更新」是房地產的點金棒？〉，《建築師》，第33卷第1期， 2007年1月 ，頁84-86。(詳參附件 48：該文內容資料)

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其九：學者玄奘大學財務金融系副教授花敬群先生對平價住宅的結構內涵和區位的看法

平價住宅的核心概念確實是「平價」，更重要的是對「平價的管理」。

從興建的角度而言，興建平價住宅所使用的材料要「物美價廉」(不是「物廉價廉」，更不是「物廉價美」)，要嚴選素材。因此，就區位而言，不宜太偏僻、生活機能不宜太差。就環境而言，可以是週遭環境較為老舊，甚至鄰近一些鄰避設施，但不應該是交通成本極大或工作機會極少的地區。這是一種資源有限下不得不的交換選擇關係。

就建材與設施設備選擇而言，必須是耐用且少裝飾，好維護且成本低，必要設備應完整提供，不必要的設施一個也不要有。就社區與格局規劃而言，必須是實用而不花俏，好住而不用好玩。

●按從花教授對「平價住宅」結構內涵和區位的說明來看，「平價住宅」代表的是一種平實便利而不奢華的住宅型態，在這樣情況下，還硬要將平價住宅區看作是貧民窟、或與貧民窟劃上等號的話，那實在是很不恰當的，這對住在平價住宅區的居民而言，也算是對他們的一種歧視和侮辱了。為什麼一般人的刻板印象竟是將「平宅」等同「貧宅」一般看待呢？據報上說，這是跟過去政府失敗的國宅、平宅品質不佳、管理不善的經驗有關。而為避免平價住宅被「標籤化」，對之採「混居方式」，或許是一個不錯的主意。