我的都市更新惡夢

※1-4 名不符實的「公聽會」  (公聽會 VS. 說明會)   

    民國97年9月20日當天下午2點鐘，實施者圓富建設在更新基地附近的光興活動中心召開「擬定臺北縣三重市大同南段1385地號等4筆土地都市更新事業計畫」公聽會的時候，當時有一位先生，特地詢問圓富建設負責人許博彰先生有關房屋選配的事情，許先生告以下階段再說明這件事。當天，許博彰先生除了說歡迎大家來做好鄰居，不想住下來的，會給予補償金外，盡是說些房子要如何蓋的事情，根本不讓住戶問房屋選配的事情。當時，我還沒搞清楚：原來許博彰先生不但是擬在本社區推行民間自辦都市更新案的實施者代表人，本更新基地更是已被他們公司買走而於民國97年7月24日 完成土地所有權移轉登記；也就是說，現在的狀況是：地主和實施者，係屬同一家建設公司，他們是從沒在本社區居住過的外來者。當時，我竟然誤以為許博彰先生是欲與余建華先生合作民間自辦都市更新計畫案的新建商，此次召集我們住戶，是要跟我們現住戶做都市更新事宜相關的說明；在此之前，的確有欲與余建華先生合作民間自辦都市更新事業的其他建設公司的相關人員來跟我們住戶做都市更新事宜相關的說明。公聽會上不能把參與都市更新所有相關人員的權利義務說清楚、講明白，讓住戶有表達意見的機會，實在是非常不恰當、非常不合理的。當時，我因為對都市更新的內涵和施行程序全然不懂，也就沒多說什麼，還當真以為住戶選配房子的事，是下階段要討論的；後來才知，原來實施者(建商)根本不讓我們現住戶選配房子，實施者只想用補償金將我們現住戶打發走、驅離之。

在看了「財團法人都市更新研究發展基金會」於民國91年間所發行的《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》一書和永然文化出版股份有限公司於今(99)年4月間所出版的《都市更新實務專授全輯》後，才知道我們所經歷的公聽會，名稱上雖然叫做「公聽會」，然實質上，它根本稱不上是公聽會，它不過是個「說明會」罷了。茲將我在《都市更新實務專授全輯》上所看到有關公聽會舉行方式的說明和批評摘錄如下供參：

    公聽會程序之進行，應公開以言詞為之(都市更新條例施行細則第7條)。

   「公聽會」與「說明會」不同，應廣徵各界意見，以供審議參考。惟民間實際運作的公聽會，大都聊備一格，由實施者提供簡單的簡報資料說明，對於不同意見，很難在公聽會中以辯論程序進行。揆諸行政程序法第59條亦規定：「聽證，除法律另有規定外，應公開以言詞為之。」「公聽會」性質與行政程序法所稱「聽證」相同，而按行政程序法之「聽證程序」與訴訟法之「辯論程序」相當，行政程序法第57條規定：「聽證，由行政機關首長或其指定人員為主持人，必要時得由律師、相關專業人員或其他熟諳法令之人員在場協助之。」同法第62條規定：「主持人應本中立公正之立場，主持聽證。」故公聽會之舉辦應以主管機關為主體較符立法旨意，又行政程序法之「聽證程序」規定於第一章第十節(第54條至第66條)及第二章第二節(第107條至第109條)，對於聽證程序之開始、進行及終結等均已詳為規定，較諸都市更新條例更嚴謹，主管機關似宜針對公聽會應公開之資訊及進行程序再加檢討，對於較複雜的案件，其應舉辦之公聽會似宜參照聽證會所定程序辦理為妥。」 (《都市更新實務專授全輯》，頁74-75) (詳請參閱附件 21)

※       1-5.1 法院拍賣基地前，難道不會先到現場探勘、察看有否住戶住居其上，而在拍賣公告上做相關註記嗎？

﹡1-5.2 在基地、房屋異主情況下，基地法拍前，法院為何不能先詢問房屋所有權人或房屋承租人有否承購的意願，當其承買不起、或不想承買時，再將基地付諸拍賣不行嗎？法院將近 2千坪 的基地讓(建商)一人獨拍定，這樣有符合《憲法》基本國策上「平均地權」、「節制資本」的立法旨趣嗎？

﹡1-5.3 當基地、房屋異主時，法院寧將基地逕付拍賣，而不讓現住戶有優先承買權的做法，實難令人信服，也不禁令人感嘆法院的做法實在很不盡情理。

去(98)年4月1日上午，實施者圓富建設負責人 許博彰 先生在國防部協同本(三重)市地政人員在我們丙區18號至20之1號C7住戶的住居地上會勘，以鑑界國有地、私有地範圍的場合上，揚言說要告我「侵占」 (註 5)，此時，我始驚覺事態之嚴重，於是便寫了第一封向馬總統您請求協助的信；另外，我也寫信和打電話到臺北縣政府城鄉發展局詢問為何本更新基地遭「拍賣」時，我們住戶竟然沒有被告知(雖說此「查封」和「拍賣」的訊息，政府有「公告」，但問題是，我們一般人並沒有看公告的習慣，我們甚至連公告地點是在哪裡，一點都不清楚；由此可見，「公告」的公示效果，實有其盲點在；而其對未為房屋做保存登記的住戶權益之影響，卻又非同小可……)，得到的答案竟是：法院只會通知土地所有權人、合法建物所有權人、或有地上權登記的人等等；結果，實際久住其上已好幾十年、乃至百年，而占本更新基地總面積超過90%以上的違建戶(詳參附件 5：99.05.21北縣府城鄉局回函)，在本基地遭查封和拍賣時，竟都沒被法院告知，也沒有優先承買權；這樣的結果，令我們一些住戶感到很不可思議和遺憾。

註 5、 許博彰 先生在鑑界場合上揚言說要告我「侵占」，可能導因於當時我對他說「他不可以不讓我們現住戶繼續住下來，不要以為有錢就可以欺負人」的話。

為何法院拍賣本更新基地前，就不能先詢問一下我們這些基地上的住戶有否承買的意願？我們不想買、或買不起時，再拍賣之不行嗎？將 1910坪 的土地讓建商一人獨拍定，這樣有符合憲法第142條上所召示：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。」的國民經濟基本原則嗎？法院不能先詢問我們現住戶有否承買的意願，就逕拍賣之的作法，實令人感到法院的作法很不盡人情；而更新基地於民國91年6月20日便已遭法院查封的實情，臺北縣政府沒能在第一時間(即民國92年間第一次召集現住戶開「都市更新說明會」的時候)，告知我們這些世居本社區的住戶，同樣，也令我們一些住戶感到非常的遺憾和不能諒解。

按土地法第104條上規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

    看了土地法第104條的規定後，令人不解和無法接受的是，我們這些已經先向祭祀公業舍人公買地在先且已建造房屋居住40幾年、只差沒去做土地登記和房屋保存登記而被視為違建戶的住戶，在法理上，難道優先承買權之適格性，竟比不上基地上之承租人、地上權人嗎？請問馬總統這個問題我們可以請教何單位呢？

※1-6 關於本更新基地遭「查封」、「拍賣」的二則傳聞：

本更新基地遭「查封」、「拍賣」的原因，在社區中流傳著二則傳聞。其一：本更新基地之所以會遭法院拍賣，起因於祭祀公業管理人 林東卿 先生(詳參附件22：林東卿先生為祭祀公業「管理人」之臺灣省臺北縣土地登記簿資料)偽刻其公業其他公同共有人印章，再以本更新基地做抵押向人借款6千萬元；公辦都市更新案實施者樺福建設得知此訊息後，便以其公司人員名義向該債權人買下此6千萬元的債權，之後在 林東卿 先生還不起借款時(即屆清償期，未能清償債務)，再向法院聲請拍賣本更新基地，可樺福建設人員終究沒拍到本更新基地。另有傳聞，樺福建設人員根本沒參與本更新基地遭法院拍賣時之競標活動。其二：因為祭祀公業舍人公積欠政府(土地)稅款，以致波及本更新基地慘遭法院拍賣。本更新基地慘遭法院拍賣，對本公辦都市更新案後續之發展，造成莫大的影響，乃至是迫使本公辦都市更新案流產的一大元凶。此二則傳聞之真實性若何，待向相關單位或法院查證。

我不禁懷疑：難道是因為有有心人士要重建本社區(三重市大同南路鄰近地區)以謀暴利，以致於91.08.07被臺北縣政府劃為「更新地區」的本社區之基地才遭致法院「查封」、「拍賣」？抑或是因為本社區的基地於91.06.20遭致法院查封，以致本社區才被臺北縣政府劃為更新地區？究竟何為因、何為果？究竟事實真相若何，待進一步做查證。

※2-1 本社區住戶之所以會撤銷公辦都市更新案，並非如臺北縣政府城鄉局官員所說的，是因為被拍定人「利誘」；實是因拍定人說他不會配合政府繼續推行公辦都市更新案有以致之。

    如上所述，本更新基地早在公辦都市更新案推動前，即民國91年6月20日 便已被法院查封的事情，我是直至去(98)年被實施者(建商)提告後，才從被告的起訴狀附件資料中得知。民國94年11月間更新基地遭板橋地方法院第四次拍賣並拍定的事情，我也是事後才知悉。得知本更新基地遭法院拍賣消息的剎那，心中的震驚，自不在話下。當時，我以為本更新基地遭法院拍賣是我們住戶運氣不好，這不關臺北縣政府城鄉局的事，加上拍定人又適時找來協調溝通者安撫我們住戶，所以我便沒打電話、或寫信詢問臺北縣政府城鄉局此事之原委。不過，在我被實施者提告後，我花了很多時間在想、在思考本都市更新案發展的種種，包括其更新目的、其施行程序等等，其中有一點很令我感到疑惑，即：難道推動都市更新前，不必先調查土地和房屋的產權狀況嗎？難道不用先徵求得地主的同意嗎？為何公辦都市更新案推行過程中，更新基地竟遭法院拍賣？發生這樣的事情，究竟誰該負責？是臺北縣政府、還是地主祭祀公業舍人公、還是其他人呢？還是誰都不必負責？遇到這樣的事情，難道住戶就只能感歎自己運氣不好、或自認倒楣嗎？今年農曆新年假期期間，我看了從臺北縣鄉鎮圖書館借來的「財團法人都市更新研究發展基金會」於民國91年間所發行的《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》一書後(按此書已絕版，市面上已買不到，但某些圖書館還借得到，希望「財團法人都市更新研究發展基金會」可以為之再版，以利都更相關知識的傳播)，就更確信我的疑問不是沒有道理的，職是之故，便再寫信給臺北縣政府、臺北縣城鄉發展局，想為我的疑問找出答案來，也才終於問出：原來臺北縣政府在推動本公辦都市更新案之時，實早就知道本更新基地遭查封的實情了(詳請參閱附件 5)。今日看來，臺北縣政府沒能在邀我們現住戶推動都市更新案之初，就把本更新基地遭查封這個關乎「現住戶未來有沒有地方住問題」的重大消息告知現住戶，讓住戶知悉，實令我們一些住戶感到無比的遺憾和不能諒解。

更新基地遭法院拍賣後，拍定人亞青建設 余建華 先生委派 李國樑 先生來跟我們住戶溝通協調， 李國樑 先生告以新地主(指拍定人)余(建華)先生不會配合政府繼續推行「公辦都市更新案」，力勸我們撤銷「公辦都市更新案」配合新地主推行「民間自辦都市更新案」，說余(建華)先生會提供給我們住戶比「公辦都市更新案」舊屋 1坪 換新屋 1坪 更好的條件；我們在 李國樑 先生遊說一段時間後(按 李國樑 先生是挨家挨戶登門造訪遊說，表現極其熱心殷勤，不禁令人對之感佩在心，為此，我還不斷向他為本社區都市更新的事辛勞奔走而言謝)，也就相信他所說的，時約為民國96年3月中左右的時間；於是就在 李國樑 先生的主導下，我們住戶便撤銷了公辦都市更新案(詳參附件 23：96.03.23李國樑 先生為撤銷本社區公辦都市更新案寫給北縣府的「陳情書」；按這封「陳情書」影本，是我被建商[即目前在本社區進行「民間自辦都更案」的實施者]提告後，為蒐集資料之需，好不容易才向北縣府城鄉局要來的，之前並沒見過其內容。

又，我們都很信 任李國樑先生，都稱他「 李 老師」或「 李 先生」，會稱他「 李 老師」是因他自稱他在教書，對於老師身分的人，我們都格外信任和尊敬；他的全名，我也是在被建商提告後，問了很多人，最後才從乙區附近一家名叫「大小姨」的小吃店問出的，我們丙區實無一人曉得他的全名為何(為了要得出「 李 老師」的全名，我曾問了我們丙區很多住戶，然，竟無人一人知其名，大家大都只認識他母親，他母親是乙區2號戶長的女兒，從小就住在乙區，直至結婚才離開，不過，我也並不認識他母親，乙區我實沒一戶認識的)；在李國樑代表拍定人來跟我們住戶溝通協調的那些日子，我們都很恭敬地稱他為 李 老 師或李 先生；我們那般信任他，他竟在達到協助拍定人要我們住戶撤銷公辦都市更新案的目的後，就再也沒跟我們住戶聯絡，也不管對我們的承諾，乃至導致我們一些住戶被目前正在本社區進行「民間自辦都更案」的實施者[建商]起訴提告，李國樑的作為實在非常的不厚道，而更令人無法接受的是，他竟到現在連一丁點責任都不必負，真是豈有此理)，而撤銷「公辦都市更新案」的「緊急聲明書」(詳參附件 24：96.03.18李國樑 先生所出具供住戶簽署用以撤銷公辦都更案的「緊急聲明書」)，也是 李國樑 先生拿給我們住戶簽的，他先是一家一家的遊說，再是一戶一戶的簽署，這就是所謂「各個擊破法」的操作手段。我要特別說明的是，我們有75%的住戶(合計有80幾戶)會配合 李國樑 先生撤銷「公辦都市更新案」，絕不是如北縣府城鄉局官員所說的是因為被拍定人「利誘」，而是 李國樑 先生說新地主余(建華)先生不會配合政府繼續推公辦都市更新案，為讓都市更新案可以繼續推行下去，我們必須跟新地主余(建華)先生合作；而因為基地已經被法院拍賣了，我們住戶似乎也別無選擇了，加上拍定人派來的協調溝通者 李國樑 先生又表現得那麼和善誠懇，我們最後便相信他所說的。難道新地主說他不願意配合政府繼續推行「公辦都市更新案」，政府可以運用「公權力」強制他配合嗎？

※2-2 如果住戶沒有撤銷「公辦都市更新案」，可拍定人又說他不願意配合政府繼續推行「公辦都市更新案」，請問這時「公辦都市更新案」真的還可以繼續推行下去嗎？如果可以，請問臺北縣政府究竟是如何辦到的呢？難道是運用公權力強行將拍定人拍定的土地徵收嗎？如果不是，請問其方法為何？

如果，我們住戶並沒有聽信拍定人亞青建設 余建華 先生所委派來的溝通協調者 李國樑 先生所說的話，也沒有配合他的主導以撤銷「公辦都市更新案」，可拍定人 余建華 先生又堅持說他不願意配合政府繼續推行「公辦都市更新案」下去，就如 李國樑 先生跟我們住戶說的那樣，請問，這時「公辦都市更新案」真的還可以繼續推行下去嗎？如果可以，請問臺北縣政府究竟是怎麼辦到的？難道是運用公權力強行將拍定人拍定的土地徵收嗎？如果不是，那究竟又是運用什麼手段或方法而辦到的呢？

※2-3 行政程序法第9條上規定：「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。」可為何臺北縣政府不在推動「公辦都市更新案」之初，就告知現住戶：「如果『公辦都市更新案』沒有推行成功，一旦更新基地被法院『拍賣』，現住戶可能就會『流離失所』。」這個不利之情形呢？如果不告知住戶這個風險也行，那至少該想方設法運用有效的手段和機制以防止這樣對住戶極端不利的事情發生，不是？

為何臺北縣政府不在本「公辦都市更新案」推動之始，就把本案相關人員(包括縣府角色定位，地主、房屋所有權人、住戶等相關人員)的權利義務說清楚、講明白呢？而本「公辦都市更新案」如果沒有推行成功會有什麼嚴重後果，臺北縣政府為什麼竟也沒告知我們住戶呢？除非本公辦都更案若沒推行成功，就是維持現狀，就是原住戶繼續住在原地，那說不說沒推成功的後果是什麼，當然就不是那麼重要了。其實，我們住戶之所以沒有問臺北縣政府「公辦都市更新案」如果沒有推行成功會怎樣，那是因為當初我們住戶想當然爾地認為：「公辦都市更新案」如果沒有推行成功，就是維持現狀，就是住戶繼續住在原來的地方呀。

按行政程序法第9條上說到：「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。」難道「『公辦都市更新案』之更新基地90%以上(或2/3以上)遭法院查封」，並不算是對參與都市更新的住戶「不利之情形」嗎？北縣府告知住戶「更新基地已遭查封」這個事實、這個重大消息，難道會因此給北縣府添麻煩嗎？不然，北縣府為什麼就這麼吝於告知住戶實情呢？還是說，這其中包含有什麼不便告人的秘密(好比商業機密一般)在，以致不能告知住戶，以便讓住戶知悉；又或者是因為：住居地占更新基地90%以上的住戶都是違建戶，所以這些住戶的權益就不值得政府關照，而對住戶不利之情形，也不值得政府注意之是嗎？如果真是那樣，那民國92年間，臺北縣政府就不該主動來邀我們這些違建戶推「公辦都市更新案」的呀！這樣，如果我們所住居的基地還是被法院拍賣，乃至有些住戶還是被目前正在本社區推行「民間自辦都更案」的實施者(建商)提「塗銷地上權」、提「拆屋還地」的告訴的話，我們也怪不到臺北縣政府的官員身上呀！

如果臺北縣政府真是有心透過「公辦都市更新」手段來協助我們這些違建戶「鹹魚翻身」的話，那不就該預先好好設想、好好規劃要怎樣幫我們住戶，即要做好本案的SWOT分析，特別是要做好風險分析、風險評估，做好萬全的準備(包括種種應變措施在內)，而不是只有一個把甲乙丙三區(即3個更新單元)綁在一起推[公辦都市更新案]的方法呀，畢竟：「公辦都市更新案」的目的再怎麼棒，政府的立意再怎麼良善美好，一旦背後沒有好的方法、好的手段來支持以成就之的話，那一切都是枉然，一切皆等同是空談，不是？

※2-4.1 公辦都市更新案會失敗，我們住戶當然也有錯、也有疏失，錯在不該太相信臺北縣政府和建商會保障住戶權益，也錯在疏於做功課，而沒搞清都更相關法令規定。而難道臺北縣政府在本案整個過程中，都沒有任何一點錯、任何一點疏失，都不必為此案之失敗導致「住戶被建商(即目前正在本社區進行「民間自辦都更案」的實施者)提告和可能無家可歸(流離失所)的境遇」負任何一點責任嗎？

﹡2-4.2 而，臺北縣政府既不肯積極保護本公辦都案現住戶的居住權益，為何竟也不主動提供都市更新相關資訊資源，以供住戶參考、自保之用呢？

    承如之前我寫給臺北縣政府的信上所說的，「公辦都市更新案」沒能付諸實施，沒能推行成功，我們住戶當然也有錯，錯在：不該太相信臺北縣政府和拍定人亞青建設余建華先生真是會替我們住戶設想，會維護我們住戶的權益；也錯在：誤把拍定人余建華先生委派來的溝通協調者李國樑先生，當作本社區(含甲乙丙三區)上的一位住戶。後來才知：原來李國樑先生只是乙區一位住戶的親戚(註 6)，他並不住在本社區；李國樑先生在整起事件中，可能就是一個「中人」角色，一個協助拍定人叫我們撤銷公辦都更案的中間人。而拍定人余建華先生在達到其要住戶撤銷「公辦都更案」的目的後，就再也沒跟住戶聯絡和開會了，乃至再將土地轉手，以規避對住戶說要合作推都更的承諾和責任，另也趁此轉手機會大賺了一筆。

註 6、按本更新基地涵蓋甲乙丙三區3個更新單元(甲區與乙區丙區甚至還隔了條大巷子，它的確切位置和範圍，我不是很清楚；乙區丙區則連在一起，門牌號碼從大同南路172巷2號至20號之一C，合計有 一千二百坪 左右；丙區隔一條小巷就是99.11.15被內政部選定要蓋「社會住宅」的預定地之一的「台北縣三重大同南段」基地。我比較認識丙區的人，乙區的住戶，我沒一戶認識的)、占地3147坪、合計住戶有一百多戶，範圍頗大，所以我們不見得認識每一區的住戶，加上當時拍定人委派來的 李國樑 先生又表現得極其熱心殷勤，很多住戶便相信他所說的新地主(指拍定人亞青建設 余建華 先生)不會配合政府再繼續推行「公辦都市更新案」了。而我在看了被實施者提「拆屋還地」告訴的起訴狀內容後，始驚知民國95、96年間，拍定人 余建華 先生其實只是拍定土地，而尚未真正成為土地所有權人，他跟我們住戶開會談要合作推「民間自辦都更案」，正是在他尚未正式成為土地所有權人之時，而他是在拍定土地(94.11.23)後，約經2年半左右的時間後，才真正成為土地所有權人，時為 民國97