我的都市更新惡夢：給馬總統的一封有關本社區「都市更新」發展的公開回信(99.12.30)--7--－我的都市更新惡夢

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其十：建築學者漢德寶教授整理諸多學者對都市更新反應不佳的觀點和批評

我以「都市更新」為關鍵詞訂了Google快訊，6月底看到其寄來的建築學者漢德寶先生於民國99年6月28日 在中時電子報上所發表的〈都市更新 非特效藥〉一文，看後頗有「於我心有戚戚焉」的感動，也感慨學者都能看到都市更新對社會、對中低所得民眾有害的一面，為什麼[地方]政府就看不到？學者對都市更新反應不佳的那些看法，在我前幾封寫給臺北縣長或臺北縣城鄉發展局的信中，差不多都說過了，可見很多學者專家實都頗具同理心，頗能洞察民生疾苦，看出都市更新有害的一面；然，令人不解和遺憾的是：地方政府，為何就看不見這些問題呢？難道我們的政府官員都是一些生長在富貴之家，不食人間煙火，看不到人間疾苦的現代「晉惠帝」嗎？茲將該文上所提到的學者對都市更新反應不佳的觀點和總評摘錄如下供參：

第一，這是便宜了建商。政府把容積這種公共財輕易的交給財團，讓他們進行更新的開發，實在太便宜他們了。

●茲列舉容積獎勵中一項來說，按政府給予實施者[建商]用來處理和安置舊違建戶的容積獎勵，最後該獎勵容積，原舊違建戶並不見得享受得到，那位叫我們撤銷「公辦都更案」，說新地主余(建華)先生(即本社區更新基地被法拍時之拍定人)會比政府對我們住戶更照顧、更好的李國樑先生的親戚所居住的乙區(按該區已於民國98年11月間拆遷淨盡，而被暫作為收費停車場使用)北縣府給實施者(圓富建設)有關處理和安置該區舊違建戶(即現住戶)的獎勵容積，現住戶並沒有得到，現住戶得到的只是補償金(詳參附件 50：余玉梅小姐提供給乙區住戶的「房屋買賣契約書」資料)，這就是漢教授所說的「把容積這種公共財輕易的交給財團，讓他們進行更新的開發，實在太便宜他們了。」的寫照吧。

●按該乙區之民間(財團)自辦「都市更新事業計畫案」的施行進度如下：

98.04.15向北縣府城鄉局更新科申請提報「都市更新事業計畫案」；(詳參附錄四、北縣府城鄉局更新科為陳幸進議長所整理的本社區都市更新發展歷程「大事記」)

99.06.04起進入為期30天的公開展覽階段(詳參附件 51：乙區「公開展覽」公告資料)；

99.07.03起進入北縣府都市更新審議階段，目前尚在審議中。

第二，看上去對市民有利，但卻因更新把都市住宅的售價成倍的抬高了。原住人固然有高級房子住，但等待買屋的廣大群眾卻永遠沒有希望了。

●按「民間自辦都市更新案」實施者(建商)，在本社區進行都市更新的結果是：我們原住人不但並沒有因此有高級房子住，甚至還可能因此而無家可歸(流離失所)。我們原住人實在並不稀罕住什麼高級房子，高級房子實在不符合我們這些中低所得原住人的生活風格，我們原住人比較關心的是：更新後，我們還有沒有地方棲身和落腳；一旦沒有地方住，我們有些原住人的生活就會出現問題，就會陷入困境。我希望跟我們一樣的中低所得者，都可以有房子住，住一般中產者住宅、合宜住宅、平價住宅或社會住宅，我們就很滿足了。

●當初，如果北縣府有好好規劃我們社區的公辦都市更新案，並要求其公開評選出來的實施者(建商)在更新基地上建一定比率的一般中產者住宅、合宜住宅、平價住宅、社會住宅，用之優先安置現住戶，並讓中低所得的三重市民、臺北縣民有優先承買或承租權，那對中低所得者而言，豈不是美事一樁，豈不是很好！而對政府來說，又豈不是德政一樁，又豈不是很好！但，現在可好，建商(財團)靠著拍定人對我們住戶的不信守承諾(即違背「誠信原則」)，而撿到便宜，而取得本更新基地約60%土地的所有權，據聞：其餘原沒被法院拍賣的土地，建商也刻正努力收購中。建商在取得土地所有權後，並不要建一般中產者住宅、合宜住宅、平價住宅或社會住宅，而是要建豪華大樓(即豪宅)；建豪宅所可獲得的利潤，應該是比一般中產者住宅、合宜住宅、平價住宅或社會住宅高吧。請問：這時，政府能奈建商何？豪宅，一般中低所得者是買不起的呀。在這樣的情況下，(地方)政府豈不間接成了害中低所得者更買不起房子的幫兇，而(地方)政府更是害我們現住戶可能無家可歸(流離失所)的幫兇呀。而如果新北市市府(即舊北縣府)一點都不關心(都市)更新後所會帶來的社會問題的話，那表面上看起來，新北市市府(即舊北縣府)也是大贏家，贏得豐厚的稅收和美麗的建築景觀，讓新北市市府的財政收入增加，讓新北市的門面看起來更美觀、更賞心悅目。

●依照常理，拍定人要出賣土地時，為求賣得好價錢，難道不會把本更新基地要實施「都市更新」這樣「好康」的事情告訴買主嗎？而買主在買土地前，難道不會到基地現場看一下嗎？當看到基地上住著那麼多的住戶，難道買主可以視而不見、不當它一回事嗎？如是看來，買拍定人土地者，實是協助拍定人規避對住戶「說要合作推民間自辦都更案」承諾與責任的幫凶。非但如此，買拍定人土地者，還向一些住戶提起「拆屋還地」的告訴，並向住戶索討其所謂住戶「不當得利」的地租租金，而拍定人也不忘把其為土地所有權人66天這段期間可以向住戶索討的其所謂住戶「不當得利」的地租租金的債權讓與其買主；拍定人這樣的做法，不正是違背「誠信原則」，權利濫用的一個案例嗎(民法第148條規定參照) ？在法律上、在道義上，拍定人和買拍定人土地者，可以這樣做而不必負任何責任嗎？請問馬總統，這個問題我可以請教您或哪個單位嗎？

第三，由於都市更新，把原有的租屋而居的市民趕走了，他們要到哪裡去呢？因此可能隱藏了一些社會問題。

●(地方)政府看到了沒？都市更新過程中可能隱藏了一些社會問題，這些問題實不可小覷之。這些問題可能不是馬上會顯現出來的，而這些問題是什麼，會對社會造成怎樣的影響，政府有想過嗎？這些社會問題，難道不值得政府關心嗎？都市更新後的美侖美奐大樓，是可以馬上看得到的成績(或政績)，難道政府只重視可以馬上看得到的成績(或政績)，而不關心不會馬上顯現出來的社會問題嗎？果如是，政府豈不太過於短視了；有這種但求近利而罔顧遠景及公義的政府，怎會是我們國家之福、人民之福呢？

第四，也許不是市民所重視的，是都更徹底毀掉原有的所謂都市肌理。這個字眼也許太專門了，在此暫且略過。

●按一旦都市更新完成，唉，其實也不必等到都市更新完成，殆從社區房子集體被拆除的那一刻起，我們原本的社區，就將從此走入歷史，而現住戶也將從此從本社區出走(消失)，走到哪裡去、或有沒有地方去，請問，政府會關心嗎？政府可能會說，政府所做所為，一切都是「依法行政」，會發生這樣的結果，跟政府無關，結果就是住戶只能「自求多福」(按法律是基於公義原則所訂定用以維持社會秩序、安定社會生活的一種制度，一旦它已不能達到這個目的、也與社會觀感嚴重脫節時，此時不能適時修正之，卻硬要將之適用、套用到現實生活中的事件上，此實無異「削足適履」一般的可笑和可怕；關於「依法行政」的迷思，附件 52：98.12.27馬總統觀賞國片《不能沒有你》觀後感言資料、附件53：99.02.02考試院關中院長談「公務員不能錯把法令當目的」之中央社新聞資料，都頗值得我們省思和參考)。這樣看來，對弱勢住戶而言，都市更新的結果，跟「滅村」也差不多了呀；這就是漢教授所指的「都更徹底毀掉原有的所謂都市肌理」的景況吧。

由於有這麼多的負面批評，執政黨的都更計畫在政治上是加分還是減分，還很難預料呢！

漢教授又在該文的最後提到很好的建議，足供政府參考，茲錄之如下：

居住問題是都市社會的問題，想用容積鼓勵建商解決是不可能的。在這樣的硬體計畫上，充其量可以經由高明的都市設計專家把關，提升都市景觀品質。至於平民居住問題還是要政府出面解決。如果政府不能直接介入都更計畫的經營，就要另外有可以相配合的國宅計畫。學者們所主張的出租住宅計畫，就非有政府介入不可，在台灣的可行性不高。希望政府不要再把市區內的國有土地標賣給財團，讓他們利上滾利，至少要保留一定的數量，設計出高水準、低價位的平民住宅，出租給無殼蝸牛們，就可以解決一大部分問題。政府如果不能做事後的經營管理，可以與民間慈善單位合作。

● 很高興看到政府有接受學者專家和無殼蝸牛聯盟、社會住宅聯盟等公益團體的建議，已經有要建「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」的計畫；把國有地用來建「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」，將比把國有地標賣給財團建「豪宅」，對一般所得的買屋大眾、或買不起屋只有能力租屋的民眾、或連租屋都負擔不起或者租不到屋的經濟弱勢者、社會弱勢者有利的多。希望政府從長計議蓋「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」的政策並落實之，以改善「民怨之首」的高房價問題，以改善民生四大需求之一的「住宅問題」，讓我們的社會上各種階級的民眾，都有合適的房子住。畢竟，一旦人民沒有合適的房子居住，就談不上「安居」，更遑論「樂業」等其他生活問題了。

都市更新在外國有幾十年的經驗，是值得政府參考的。由於社會相關問題思慮不周，美國曾遭遇到重大失敗。各國的情況當然不同，不能一筆抹殺都更的價值，但這是一個複雜問題，尚請政府在執行時多加思考才好。

●希政府可以好好全面檢討都市更新條例，千萬別讓都市更新條例成了如立委林淑芬所說的為建商量身打造，用來協助建商強取豪奪人民財產的惡法。(詳參附件 54：99.12.01立委林淑芬「都市更新條例應全面檢討」記者會新聞資料)

資料出處：漢德寶，〈都市更新非特效藥〉，中時電子新聞，2010年6月28日 (詳參附件55：該文內容資料)

※6 本社區一些住戶不過就只是要一個可以「遮風避雨」的「住所」罷了，請問政府可以協助住戶辦到嗎？即甲區丙區至少保留一區(按乙區已進入都更審議階段了，想必是沒有機會改建為中產者住宅、合宜住宅、平民住宅或社會住宅了)、或一定比率的面積建一般中產者住宅、合宜住宅、平價住宅或社會住宅，以安置不想拿補償金而希望現地安置的住戶(按有些住戶不想拿償金的原因，實在是因為目前的住所是其唯一的住所，住戶迫切需要的不是「金錢(補償金)」，而是可以作為棲身之用的「住所」)。或請政府協助安置不想拿補償金而希望現地安置可實施者(建商)又不肯讓住戶如願的住戶住到「台北縣三重大同南段」或「台北縣三重同安厝段」的社會住宅中，可以嗎？不要補償金但求現地安置(即永久居住權，若住戶不想再住時，就把該居住權利依當時買價再參照賣時之物價指數賣回給政府)，是一些住戶最希望得到的安置方式。

我們很多住戶平均都已經世居本社區將近有50年、乃至百年之久了，有些住戶的祖先，甚至早在清朝末年，就已經來這裡落腳拓墾了。對我們很多住戶來說，目前所居住的房子是其重要的、乃至唯一的資產，更是其賴以維生之「住」的唯一一個設施，絕不是用之來增加財產[即生財]的工具(然，在實施者[建商]眼中，「住宅」就是一個「商品」，一個昂貴的商品，如何讓這個商品賣出好價錢，是建商所最關心的)。我們很多住戶就只是要一個可以「遮風避雨」的「住所」罷了，我們不是生意人，不善與人談判、說條件、講價錢，加上住戶跟實施者(建商)的關係和利益，實可說是對立的，實施者(建商)甚至連一次協談都沒有，就直接到法院向我們一些住戶提告了，只因這些住戶中，有的擁有房子的「地上權」、有的正在申請「時效取得地上權」登記、有的質問實施者(建商)怎可不讓現住戶繼續住下來；這樣看來，凡是對實施者(建商)的都市更新建築大業造成阻礙威脅、或有異議的，實施者(建商)都要對之採取透過訴訟之激烈的「除之而後快」的手段以解決其問題；像這樣的實施者，政府還希望住戶可以與之協議，以便讓住戶也能間接受惠，可能嗎？這其實是不太行得通的。不信，讓住戶把談判權授權給北縣府，請北縣府派官員代表住戶去跟實施者(建商)商談協議好了，或許你們比較厲害，可以談得好結果，果如是，那倒也是功德一件，正好可以彌補一點北縣府之前沒有好好保護住戶權益的虧欠。當然，要是一開始就有公正非營利的第三團體代表住戶去跟拍定人(建商)、或跟現在的實施者(建商)談判，住戶的權益當會是比較有保障的；惜一開始政府就沒積極保護住戶權益，而也沒有公正的非營利第三團體可以協助住戶，住戶的權益也就難保不被以營利為目的的實施者(建商)蠶食鯨吞了。

我們總認為事情會演變成今日這樣—都市更新的結果竟是現住戶得拿補償金走人，實施者蓋好大樓後，讓另一批有錢買這裡新蓋好大樓的人住進來，都市更新的結果，竟是「拆散社區」而非「重建社區」，這樣的結果，不正是「弱肉強食」的寫照嗎？而也正因為當初北縣府的公辦都市更新案規劃不周延，才致建商有機會這般欺負弱勢住戶的；如此看來，北縣府無異間接成了「劫貧濟富」的幫凶；這樣的結果，我們一些住戶實無法接受，而政府會樂見之嗎？

事情已經發展到這種地步了，請問，北縣府還可以協助不想要補償金但求有地方棲身的住戶現地安置嗎？即甲區丙區至少保留一區、或一定比率的面積，建一般合宜住宅、平價住宅或社會住宅，以安置想繼續住下來的住戶，或者協助住戶住到「台北縣三重大同南段」或「台北縣三重同安厝段」的社會住宅中。若可以的話，相關細節可再進一步商議。至於住戶不想要的補償金就當住戶跟政府買房子的錢，為避免過去精華地段國宅被轉賣炒作圖利的問題和不公義的事件重演，政府可以規定住戶不可以把向政府買來的房子轉賣出去，要賣，就一定要依原價(按原價可依賣時物價指數做適當調整)賣還給政府。

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在我被實施者起訴提告後，特別是在等待一審判決結果出爐的那一段期間(農曆新年假期期間)，我經常是處在恐懼和焦慮中，擔心官司的結果，擔心以後有沒有地方住，也氣憤建商恃強凌弱，違背「誠信原則」、「權利濫利」的惡劣行徑，當然我心理也怪罪政府沒盡到保護我們弱勢住戶居住權益的責任，而不告知住戶「更新基地早已在推都市更新前就已遭查封」這個重大消息，更是令我們一些住戶無法諒解。不過，我已厭煩一直被這樣負面情緒的干擾了，加上有親朋好友和師長的加油打氣，我已不再那麼灰心沮喪了。另外，又有諸多學者專家為弱勢住戶發聲，這對我們而言，也算是一種鼓舞，也讓我覺得在為我們弱勢住戶權益捍衛、奮鬥的這條路上，我們並不孤單。目前官司已進到二審階段，後續會怎樣發展，我也不知道，雖然很多人都不看好我們的官司，甚至實施者圓富建設的特別助理(即新地主) 余玉梅小姐還跟我的鄰居說，這種官司他們打多了，還從來沒有輸過；即便是這樣，然而，只要我有一口氣在，我總會竭盡所能為我家和我的一些鄰居的居住權益奮鬥下去的，如此，斯不愧對祖先，和不愧為社區的一分子。

我一再寫信的目的，無非就是希望所有弱勢住戶的苦難和不平，可以藉由我所寫的信傳送出去，讓馬總統可以聽到，讓新北市府(舊稱臺北縣政府)的官員們可以聽到，讓關心弱勢住戶「居住權益」的民意代表和專家學者們可以聽到，希望所有弱勢住戶所最迫切需要的、屬基本人權之一的「居住權」問題，可以因此獲得協助和改善。

另外，我還想告訴馬總統我所得到的一般民眾對政府在都市更新政策上的一點看法，即當我把我因本社區的都市更新案所遭遇的處境和我們社區都更發展歷程告訴別人時，到目前為止，尚沒有人說政府會照顧弱勢的住戶，人人都說政府只會關照財團。我說的全是我所聽到的，不信，馬總統您也可以請您的親朋好友去試問人家這個問題，相信得到的答案會與我聽到的相去不遠。此更有99.08.25「建經產業大未來之都市更新鼎談交流會」上「臺灣不動產物業人力資源協會」理事長游榮富先生在該交流會上所說的話可以印證，他說：「從一般媒體、社會觀感，大家普遍認為都更會有官商勾結或圖利業者、實施者之嫌……」(詳參附件56：〈建經產業大未來之都市更新鼎談交流會〉，《建築經理》年刊，第26期，頁4-5)這代表一般民眾並不信任政府在都市更新政策上，會好好照顧弱勢住戶的權益，在這一方面，政府想要贏得民眾的信任，實還有不小的努力和改善空間。職是之故，在此懇請我們國家的政府官員常把「民之所欲」放在心中，並落實到國家政策上；千萬別讓都市更新條例變成犧牲弱勢住戶權益以換取社會經濟發展和壯大財團(建商)財勢的惡法，而加深了社會的對立；也千萬別讓台灣貧富懸殊的問題，因此變得愈來愈嚴重，而加重了社會問題，而導致國家的不安定。最後祝福我們的國家：風調雨順，國泰民安。