為三重大同南路都更案給周錫瑋縣長的一封公開信(98.12.19)
周縣長您好：
我是住在三重的臺北縣民許素華，關於「都市更新」這個熱門議題，我有幾個問題想請教您，懇請您惠予答覆。謝謝！茲將問題與問題相關事項說明如下：
一、請問縣府當初(約92年間左右)為何要推「三重市大同南路鄰近地區都市更新計畫案」(更新範圍和面積，詳參附錄一；此案以下以「本公辦都更案」代稱之)？計畫蓋始於何時？發起者為何？是某人或某單位嗎？又，推動目的為何？
二、請問要實施公辦都市更新計畫案需要地主同意嗎？當地主是祭祀公業舍人公、一般私人、或國家時，其處理方式會有所不同嗎？又，如果不需要地主同意，請問那什麼人才有資格發起和推動公辦都更案呢？再請問，本公辦都更案在推動前或推動過程中有先徵得地主祭祀公業舍人公同意嗎？如果有，土地遭法院拍賣，有誰該負責嗎？如果沒有，土地遭法院拍賣，需有人為此負責嗎？
三、請問為推動公辦都市更新計畫案，事前縣府相關單位所做的可行性評估包括哪些項目？也有將在推的過程中可能會遭遇到的種種阻擾、或困難涵蓋進去嗎？即為本公辦都更案做通盤考量和預先擬好相關配套和應變措施。還是說事前並沒有考慮這麼多，就是推，遇到問題時，再隨機應變，再看著辦就是。
四、請問都更有最小更新單元面積限制嗎？若有，其面積為何？公辦、自辦都更在面積限制上有否不同？
五、請問已被撤銷的本公辦都更案 (指除本市大同南段1381地號和1382地號[此2筆土地624坪；詳參附錄一]外之土地而言，其中土地狀況又可概分為二：其一、土地現仍為祭祀公業舍人公所有；其二、土地已因法院拍賣、而拍定人亞青建設余建華先生再將之轉賣給圓富建設特別助理余玉梅小姐而為私人所有)，還有機會再恢復(全部恢復或部分恢復)為公辦都更案嗎？如果不行，理由為何？如果可以，程序為何？
六、請問縣府所推土地為祭祀公業所有之公辦都更案，最早係始於何時？到目前為止，已有多少案例可稽？其中有成功的案例嗎？成功比例為何？成功原因為何？而失敗比例為何？失敗原因為何？又，本公辦都更案，是該類型公辦都更案例中的第一個嗎？
七、請問政府興建國宅或平價住宅的考量點和先決條件為何？又，縣府可以在三重興建國宅或平價住宅以優先賣給久住(如居住已超過10年、20年、40年乃至100年以上的)三重之中低收入戶嗎？又，祭祀公業舍人公所有之土地，縣府有可能徵收之、再在其上興建國宅或平價住宅嗎？如果不行，請問哪種類型土地才行？
以上問題，懇請縣長惠予答覆。謝謝！
就我手邊所有之資料可得知，縣府早在92年10月間就已透過與現住戶召開都更說明會來進行本公辦都更案之可行性評估了(詳參附件1)。縣府相關單位更於93年10月21日透過公開評選會議選出作為最佳投資人之建設公司---樺福建設[即實施者](詳參縣府城鄉局為陳幸進議長所整理之「三重市大同南段都市更新事業計畫案大事記」，如附錄四所示)，公辦都更案於焉正式啟程，然94年11月23日原欲更新單元中的3/5土地(約1千9百多坪，地主為祭祀公業舍人公)竟遭板橋地方法院拍賣出去 (蓋於第4次法拍時由余建華得標；詳參同上)。(憲法第142條上明白規定：國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。令人感到疑惑和遺憾的是，板橋地方法院為何不先問我們現住戶有否承購意願，就逕將此1千9百多坪土地讓一人[還是一位建商]獨標得，這樣哪裡有符合「平均地權，節制資本」的法意啊。希望這個問題可以透過相關程序，以便有機會聲請大法官解釋。)余建華在標得土地後不久，適時找來一位協調者 李國樑 先生，告訴我們現住戶說土地已經被法院拍賣了，新地主 余 先生(其實那時余建華還不是真正的地主，因為他並還沒把法拍款項繳清，他只是先繳了保證金罷了；他是在標得土地[94年11月23日標得；詳參同上]後約經過2年半的時間，即97年5月19日始繳清法拍款項正式成為該土地之所有權人，即新地主)不會配合縣府繼續推公辦都更案，說公辦都更案已無法再繼續推下去了，便力勸我們現住戶撤銷公辦都更案而配合余先生推民間自辦都更案，說余先生會給我們現住戶比公辦更好的條件。因為該協調者是我們2號住戶的外孫，因此我們都以為他是我們現住戶這邊的人，以為他會努力維護我們住戶的權益，加上他又當過老師，態度彬彬有禮，人更是熱心殷勤，於是我們便相信他所說的，就在李先生的主導下而撤銷了公辦都更案(本公辦都更案正式被撤銷的時間是96年6月7日；詳參同上)。沒想到，這位叫我們撤銷公辦都更案說配合他推民間自辦都更案會更好的建商余先生，竟沒履行對我們現住戶的口頭承諾(難道口頭承諾在法律上不具任何拘束力，而可以任意不履行嗎？此問題待查證)，而在正式成為土地所有權人[97年5月19日取得土地所有權]後的2個月又幾天[即97年7月24日]再把土地轉賣、移轉給圓富建設特別助理余玉梅小姐，這無異是將土地轉賣給另一家建設公司。現在民間自辦都更案正是余小姐所屬的建設公司如火如荼推動中，不過我們現住戶是沒份參與的，非但如此，有些住戶還挨告---無權占有之拆屋還地案或塗銷地上權案(很諷刺，也很弔詭的是，縣府在回給我們一位住戶有關「都更」提問的回函(詳參附件9)上說到，透過公辦都更手段可以協助我們現住戶改善沒有土地所有權的問題，然而現在正在推民間自辦都更案的建商卻以我們現住戶沒有土地所有權為由，而向我們一些住戶提拆屋還地或塗銷地上權的告訴(不禁令人感嘆，同樣的問題，遇到不同的人竟有天壤之別的結果)。至此，都更的美夢、都更的美好願景，對我們某些住戶來說，早已變調成是一場惡夢了。我正是挨告住戶中的一位。都更案帶給我的傷害，和我心中的不平、委屈，不言可喻。而更令我難過和氣憤的是，我已過世的幾位親人先後都被列入被告名單中，而與我同住、一起生活的幾個姪子姪女也都無法倖免於被告的命運。不只我和我的家人因此案而身心受到嚴重傷害，我16號鄰居家中已往生、已出嫁的親人，及尚在小學就讀的小孩等也都被告。有些沒被告的鄰居，也為未來不知要住哪裡而擔心著。除此，也還有鄰居告訴我說，日據時代的日本政府都不曾趕他們走，沒想到現在的政府竟不能適時給予協助，害得他們要擔心會被建商驅趕，要為住處發愁。聽到這樣的話，我感到很心酸和難過，難過我們本國政府竟比不上殖民政府對我們當地住戶在居住方面的照顧和保護，這豈非臺北縣民之悲哀！請問縣長，對於我們一些住戶這般沒尊嚴的被告、被驅趕(叫我們要拆屋還地)的悲慘際遇，您可以感同身受嗎？但願您能保有古代賢明執政者那種「人飢己飢，人溺己溺」的胸懷，可以多為縣民著想。
自從被告後，我幾乎每天都在想：原本帶給我們現住戶美好願景的都更案，最後怎麼會害得我們有些住戶這麼慘—不但沒有新屋可住，就連舊房子也恐怕不保，而更悲慘的是有些住戶(如8號、16號、18號等住戶；其中一個門牌號碼每每至少包括有2戶，乃至更多戶)還挨告。事情會發展到這種地步，到底問題是出在哪裡呢？這樣的事情在全台灣的都更案例中，我們是一個特例嗎？還是這樣的悲劇根本就是層出不窮呢？為釐清這些問題的原委，期挽救我們住戶居住權益於萬一，更盼藉由本案的徹底檢討，可以避免讓類似慘劇一再發生在跟我們有同樣狀況(即土地為祭祀公業所有，而非住戶所有，且住戶大都世居其上好幾十載，乃至早在清朝末年，祖先就已來住居的，也所在多有)的住戶身上，便是這些原因促成我再寫這封信的。
根據我被告的起訴狀的附件得知：本祭祀公業舍人公所有的土地早在91年間就已經出現問題了(詳參附件6-2余先生將向我們有些住戶索討地租的權利讓予余小姐的「債權讓與書」中提到的「臺灣板橋地方法院民事執行處91年度執宿字第12528號強制執行事件」；令人遺憾和痛心的是，余先生不但沒履行對我們住戶的承諾，竟還配合余小姐說我們是無權占有、不當得利，要向我們一些住戶索討地租，並將此地租債權讓予余小姐)，也就是說本祭祀公業舍人公所有地，從91年某時刻(不知此時刻是在91年8月7日前或後，此問題待向板橋地方法院查證，並詢問土地遭法拍的確切事由)起，隨時都有可能會遭到法院拍賣。縣府於91年8月7日劃定本市大同南路、同安街北側為都市更新地區(詳參附件16)時，這些預定要更新的土地實際上就已經存在有問題了。這個有關祭祀公業舍人公所有之土地出現問題的訊息，縣府在要推本公辦都更案時知道嗎？(本公辦都更案之可行性評估蓋始於92年間，實已在祭祀公業舍人公所有之土地出現問題後)如果不知道，不免顯得縣府太疏忽了；如果知道卻又不預為處理，也不告知我們現住戶，那不正暴露了縣府的不太負責任嘛。如果當時縣府知道土地有問題，預先做處理(如徵收土地、或把徵收費用轉嫁到我們現住戶身上也行、或想方設法由我們現住戶直接向祭祀公業舍人公承購土地[有不想承購或承購不起的，再另外做處理]或其他等等處理方式)，我想土地或許就不會被法院拍賣了吧(土地遭法拍，對我們住戶造成的震撼是很大的，更何況拍到土地的並不是縣府所公開評選出來的建設公司呀)；縣府如果不能預先處理土地的問題，那至少在土地遭法拍後，也派個人來告訴我們現住戶說「即便土地被法拍了，也並不會影響公辦都更案的進行」，那我們也就不會在聽了土地拍定人余先生派來的協調者李先生的話後，配合他來撤銷公辦都更案的呀。當然，我們沒有適時向縣府求證「土地遭法拍後，公辦都更案是否就真的不能再繼續推下去」是我們的嚴重疏失。可我總覺得像都更案這種攸關住戶居住權益如是重大的事情 (蓋「食、衣、住、行」，乃國民四大基本生活需求，其中「住」要獲得滿足，更是不容易的多，尤以都會區為甚)，縣府難道就不能在要推動本公辦都更案時，就先把本案發展過程中所可能會發生、或遭遇到的種種風險一併考慮進去，即為之做SWOT分析(SWOT包含Strengths、Weaknesses、Opportunities、以及Threats，意即：優勢、劣勢、機會與威脅)，並在都更說明會上預先告知我們住戶知曉。另外，順便也告訴我們公辦、自辦都更的異同和優缺點，好讓我們心理有個譜，好方便我們做比較和選擇呀。不告訴我們也行，那就請把所有風險一手攬下，由縣府自行全權處理，讓我們看不到它的危機和風險，只看到它的美好。可縣府並沒那樣善待我們呀。縣府不但沒預先處理土地問題，一旦土地遭法拍後，縣府也什麼都沒做。這時，因為李先生適時出現並給予安撫，所以我們便放下了心，也就沒進一步向縣府求證和求救(蓋當時也不懂得求證和查證)。等到我們得知地主又易人且新地主余小姐不讓我們繼續住下來之嚴重事態時，我們才趕緊向貴 府相關單位求救，沒想到所得到的回答竟是：「誰叫你們要撤銷公辦都更案？」在我看來，這跟「八八水災發生後，政府怪罪災民不撤離才會慘遭滅村」的說法，實在沒什麼兩樣呀！其實「不撤村」和「撤銷公辦都更案」，實在都是因居民相關知識不足，不知危險所在有以致之呀。令我們遺憾的是，政府在事前為什麼就不能適時給我們一些指導和協助呢。
最近有人帶著懷疑的囗吻告訴我，說我們現住戶既沒有土地所有權，怎麼可能在公辦都更時得以舊屋1坪換新屋1坪，他甚至告訴我他懷疑其中有什麼蹊蹺在。不管怎樣，如果我能早一點接觸行政法就好了，那我就會知道：只要我們不撤銷公辦都更案，土地拍定人 余 先生說他不會同意也不會配合縣府繼續推公辦都更案下去，那根本就用不著我們現住戶操心，因為基於行政法上之「信賴保護原則」，縣府總要履行對我們現住戶的承諾的，即：舊屋1坪換新屋1坪，重建期間，每月也還有租屋補貼和搬遷補助(詳參附件1)，至於其間縣府要怎樣跟新地主協談、或斡旋，而新地主又將怎麼個不同意、怎麼個不配合，那根本就用不著我們現住戶傷神、傷腦筋，那只管留給縣府去操心、去處理就行了，因為那是縣府的職責所在。可偏偏我們竟無知[說我們不懂得懷疑人、防患人實更符合實情]的聽信了新地主余先生派來的協調者李先生對我們所說的話(說新地主不會配合縣府繼續推公辦都更案，說公辦都更案已無法再推下去了，說撤銷公辦都更案，余先生會給我們住戶比公辦更好的條件)，而撤銷了公辦都更案，這樣不但為縣府解決了要推公辦都更案得跟新地主協談的棘手麻煩事，也成就了法拍拍定人亞青建設余先生之後把土地再轉賣出去大賺一筆的契機(每每在路上看到靠資源回收過日子的人，不禁聯想起余先生的作法，這是一個多麼強烈的對比)。由於我們的無知和輕信人，也由於縣府的消極不作為才會有現在這樣「苦了住戶，樂了建商」的結果產生！所謂縣府的消極不作為，指的是不預為處理和解決土地問題，也不告知我們住戶土地會遭法院拍賣，更不告知土地遭法拍後並不會影響公辦都更案的繼續辦理和進行。在此我很疑惑的想請教縣長，請問縣府當初的消極不作為到底為的是什麼？難道不這樣做，縣府就會觸法嗎？若是，請問是觸什麼法？如果不會觸法，那為何不幫我們現住戶一下呢？難道您不知道，當初是縣府主動向我們提出要公辦都更的呀，說都更有多好多好：永續發展、公平正義、資源共享等等(詳參附件17)，難道縣府就不能好人做到底，好人幫到底嗎？難道您忘了，我們是久住三重的本縣縣民，我們是弱勢的一群；而建商卻是從臺北市來的外來客，是強勢的財團呀。縣府的消極不作為，間接的卻讓建商有暴利可圖呀(「暴利」說，是轉述陳幸進議長的司機陳茂源先生所對我說的話，縣府城鄉局為陳議長所整理的「都更大事記」正是陳茂源先生叫我去他家，他拿給我看的；我順便請他將此份資料影印一份給我。陳茂源先生就住在我家附近，不過我跟他不同里。陳茂源先生當過里長，現在則是他太太當里長)。據聞當初法拍的價錢是1坪11萬多，加上手續費，也不到20萬，令人遺憾的是，我們實際久住其上的現住戶竟無優先承購權，這實在很不合情理。或許這樣不公義的現象和問題，只能靠修法來改善之，而這就得勞駕立委諸公來幫忙了。
有人說我們自己要被騙活該，怪不得人，而縣府中有人說我們現住戶是牆頭草，看哪邊比較有利就靠向哪邊，所以才落得今日的下場，似乎在說我們是咎由自取，我以為以上的說法都是很不厚道的，除非他們相信我們現住戶全都是貪婪的，那當然是大錯特錯的；而說我們是牆頭草，對我們的人格也不免有侮辱之嫌。根據我粗淺能力所做的分析，我以為我們現住戶會落得今日這般田地，主要乃在於我們對相關法規知識的不足，也不懂得防患別人會為了利益不惜欺騙我們、傷害我們(我們住戶的房子，大都是祖先如阿祖、阿公或父母所留下來的，我們很多人一輩子都沒跟建商打過交道，渾不知社會上會有一些險惡的建商存在)，另外，縣府的某些消極不作為(如上所述)也是有關係的。總之，我們是不該天真的以為縣府和建商會為我們設想好一切、打點好一切，以致疏於查證和做功課才導致今日這般不堪的下場。
最近我在陳啟榮所寫的〈人權教育的內涵與實施方式〉文章中看到一段令我感動的引文，引文說：「人民是國家的目的，國家是為了人民而存在，並非是人民為了國家而存在(許育典，2005)。」我把引文替換幾個字縮小其範圍後成：「縣民是縣府的目的，縣府是為了縣民而存在，並非是縣民為了縣府而存在。」現在就請讓我把這幾句話送給縣長。希望縣長心中時時有縣民，希望縣府在推展縣政的時候，能把縣民的需要擺在第一位。當然，如果縣府想借助建商的財力來協助建設三重，只要能兼顧到我們住戶基本居住權益，我們倒也樂觀其成。我們是不需要也不想要住豪宅的，我們只想要住安全的平價住宅。前面我問「最小都更面積為何」的目的，便是希望縣府至少也能為我們保障和保留最基本的生活空間，至於重建所需要的成本費用，我們是願意負擔的，負擔不起時，我們也會想辦法跟親朋好友借或向銀行貸款的。當初舊屋1坪換新屋1坪，也是縣府在都更公聽會上提出來的(詳參附件1)，而非我們住戶主動要求的。
以上諸問題，懇請縣長詳予答覆。謝謝！我會靜待縣長的回覆。也希望都更案所造成的「苦了住戶，樂了建商」的不公義現象，從此終結。縣府人才濟濟，相信多用點心，必可想出建商、住戶雙贏的機制來的。
祝福我們臺北縣民的生活幸福美好，也祝福北縣縣政蒸蒸日上。
三重市民 許素華 敬上
98.12.19寫於輔大醫圖
正本：周錫瑋縣長
副本：監察院王建煊院長、內政部江宜樺部長、陳菊市長、黃昭順立法委員、林淑芬立法委員、陳明義議員
附錄：一、「都更演變三部曲」；
二、「公辦、自辦都更拆遷補償比較表」；
三、「附件簡要說明」；
四、「都更大事記」；
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