我的都市更新惡夢

前言

寫這封信的目的，一方面是要告訴臺北縣政府城鄉發展局，另一方面則是要昭告其他政府機關、民進黨與國民黨的黨主席、學者專家和媒體一件事：原來我們三重市大同南路鄰近地區公辦都市更新案之所以會失敗，不完全是我們現住戶的錯(我們現住戶當然有錯，錯在不該太相信臺北縣政府鄉發展局、和建商及其所派來的協調者，而自己卻疏於做功課，以致搞不清楚自己的權利義務為何，更不懂得如何監督政府、防患建商可能會食言會爽約而不履行承諾)，事實上臺北縣政府城鄉發展局和公辦都更案的實施者也有錯、也有疏失的地方(這樣的覺悟，實拜財團法人都市更新研究發展基金會於91年2月間所出版的《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》一書所賜。正因為臺北縣政府城鄉發展局有錯、有疏失在先所種下的因，才導致之後的惡果來：更新基地遭法院拍賣，之後拍定人找來協調溝通者告知住戶拍定人不會配合政府繼續推公辦都更，力勸住戶撤銷公辦都更，配合拍定人推民間自辦都更，說會給住戶更好的條件，結果拍定人不履行承諾，再把土地轉賣給與其建設公司有關係的另一家建設公司，目前民間自辦的都市更新案正是由該建設公司在推行。該建設公司不讓現住戶選配房子、現地安置，而只想用補償金把現住戶打發走，而凡對其推行都市更新案有造成阻擾或妨礙的，即遭其提告，案由有「塗銷地上權」的、有「拆屋還地」的，導致現住戶不但沒享受到都更的好處，有些住戶甚至還要飽嘗官司所帶來的屈辱和磨難的痛苦，而原本居住的老房子也岌岌不保，這對中低所得的住戶而言，傷害之深，可想而知。這封信正是要指明臺北縣政城鄉發展局疏失之所在：都市更新政策不完備，更新基地(合計3000多坪，包括100多戶，區分為甲乙丙三區)遭法院查封時竟沒預先積極處理，又，甲乙丙三區一起推都更所造成的更新單元過大溝通不易等等疏失(詳請參如下正文之說明)，期臺北縣政府城鄉發展局看了這封信後，可以勇於為其不完備的政策所造成住戶房子不保的財產損失和精神上的傷害，負起應有的補償責任來。畢竟這一切後果若全要住戶承擔，實不符合比例原則。為恐臺北縣政府城鄉發展局不願負起相關責任來，所以這封信的副本要寄給其他政府機關、兩位黨主席、學者專家和媒體，請政府機關、兩位黨主席、學者專家為這個事件評評理，並為之提供建言和救濟途徑，也請媒體報導這件事，讓有意參與都更的單位和民眾可以以本都更案作借鑑和參考。

註：

公辦都更案的實施者：樺福建設

更新基地拍定人：亞青建設余建華

代表余建華跟住戶協調的溝通者：李國樑

目前正在推民間自辦都更案的實施者：圓富建設

向現住戶提告者：圓富建設特別助理余玉梅(更新基地新地主)

住戶的訴求：更新基地上保留一部分土地建平價住宅，讓現住戶選配房子、現地安置，有需補貼部分負擔的，可以商量；而不想現地安置想拿補償金的住戶，則悉聽其便；最後，再將多出來的平價住宅讓久住三重的中低所得戶優先承購。

陳代理局長您好：

※恭喜您榮膺臺北縣政府城鄉發展局代理局長一職

※更新基地上住戶被實施者告「拆屋還地」乙案

一審裁判結果：現住戶敗訴

    我是三重市大同南路「都市更新」案的受害者之一---臺北縣民許素華。之所以說「受害」，乃因從民國92年起，原本對公辦都更充滿期待與憧憬，沒想到民國98年竟遭民間自辦都更實施者圓富建設企業股份有限公司(以下稱圓富建設)的特別助理余玉梅小姐提告，案由：拆屋還地。 【詳參附件1：新版「三重市大同南路鄰近地區都市更新案演變三部曲」；附件2：余小姐署名圓富建設特別助理之「名片」影本；附件3：圓富建設於97.09.08給我先父(按我父親於民國95年間因癌症過世)的「擬定臺北縣三重市大同南段1385地號等4筆土地都市更新事業計畫案公聽會開會通知單」；附件4：圓富建設特助余小姐向我先父提「拆屋還地」告訴之「臺灣板橋地方法院民事庭通知書」/ 98.05.13】。本案一審的裁判結果，已於99.02.26公告在板橋地方法院的網站上了，結果是我們現住戶(含2個門牌號，4戶人家)敗訴，我們得：從現住所遷出、把房子拆掉把土地騰空還給余小姐、付給余小姐她所謂我們不當得利的租金和利息(連說他不會配合政府【指臺北縣政府】繼續推公辦都更，叫我們現住戶撤銷公辦都更，配合其推自辦都更，說會提供給我們比公辦更好條件，然後來卻不履行對我們承諾，反將其從法院所拍得的原公辦都更更新基地上3/5的土地轉賣給圓富建設特助余小姐的亞青建設余建華為土地所有權人2個月又幾天的地租和利息部分也都要算進去[詳參附件1和附件5~7])、付擔訴訟費用，和預為提供免為假執行的擔保金145萬多元等等，這些費用我當然付不起，為此，我很擔憂和苦惱，如果「法律扶助基金會」不能給我這方面的協助的話，我就得去跟親朋好友借錢來支付了，萬一無法借足，我也不知該如何是好。(裁判主文詳如附件8所示)。這樣的判決結果令我感到非常沮喪、憂憤和害怕，但如果我因此就退縮、就屈服的話，那就枉費我所受的教育了，《孟子》書上不都教我們要「富貴不能淫，貧賤不能移，威武不能屈」的嘛。雖然此刻我的心情非常低落，不過還是禮貌性地在此恭喜您榮膺臺北縣城鄉發展局代理局長一職。希望在您的帶領下，臺北縣的城鄉發展更上層樓(但也請容我提醒貴局：不要只顧建設而忽略了公義和弱勢縣民的權益)，期可帶給本縣的縣民更美好舒適和便利的生活環境，也希望我們弱勢住戶住的權益可以得到您的關注和保護。

附 附件5~7之內容大要如下：

附件5：土地拍定人余建華為「三重市大同南路鄰近地區都市更新案」召開地上物所有人說明會之「會議通知單」(會議日期：95.03.06下午3點；會議地點：大同南路172巷2號；會議內容：1.權利義務說明。2.拆遷安置事項。3.共識書簽訂。)

附件6：亞青建設余建華召集大同南路164、166、168、170號及172巷等現住戶開「三重市大同南路自辦都市更新會議通知書」(出席人員：安泰銀行信託部張振芳經理、敦南分行李九賢經理及如上述之現住戶；開會時間：96.04.21下午2點；開會地點：大同南路172巷2號；會議內容：一、進度說明。二、安泰商業銀行信託流程說明。三、合建契約及信託契約說明。四、搬遷補償金及房屋租金發放說明。

附件7：「不動產合作興建契約書」：亞青建設余建華為辦理都市更新蓋建新大樓工程計畫，欲與三重市大同南段1381、1382、1385等3筆地號上之住戶進行不動產合作興建之契約書樣本。

按余建華在公辦都市更新案尚未被正式撤銷(公辦都更案正式被撤銷時間：96.06.07)前，有跟我們現住戶開過幾次其欲自辦都市更新的會議(詳如附件5~6內容大要說明)，但因為後來他說只有一樓部分可以1坪換1坪，2樓部分則只能每坪補償5萬元，不然他會賠錢(如果1坪換1坪他會賠錢，那當初他就不該叫我們撤銷公辦都更案，說要提供給我們比公辦更好的條件呀)。這樣的條件並沒有比先前他委派李國樑跟我們說的比公辦都更的1坪換1坪好，故大部分的住戶都不願意與之簽訂「不動產合作興建契約書」；當時我還跟他說，他不可以不守承諾，說話不算話，他應該想一個他贏、住戶也贏的兩全其美的辦法來，不是只有他贏而已，結果大家因此不歡而散。事後李國樑跟我們說余建華很生氣，說我們住戶對他態度不好。而在公辦都市更新案正式被撤銷後，余建華也就沒再跟我們現住戶開會，乃至在他繳清法拍款項正式成為土地所有權人(97.05.19)的2個月又幾天後，他完全沒知會我們現住戶，就逕自將他在法院拍得的土地再轉賣給與他的建設公司有關係(所謂有關係係指兩家公司的股東有重疊)的另一家建設公司---圓富建設了。

余建華把土地轉賣給圓富建設的事情，是圓富建設於97.09.20在光興活動中心(地址：三重市正義南路62-1號)召開公聽會當天許博彰(圓富建設負責人)私下跟幾個住戶說，這件土地轉賣的事情才在住戶間慢慢傳開來。余建華怎可這樣做呢？

※歷次陳情：現地安置

去年一整年，為了我們社區都市更新的事情，我曾寫了幾封信給周縣長或貴局，之所以會「歷次陳情」，實在是因為我們一些住戶希望「現地安置」的問題一直沒能獲得解決。為此，我到處請教人，並努力參看各種資料，就是希望能找到對我們現住戶有利的佐證或法源，以便解決我們「住」的問題，而一旦有什麼新發現或想法，我也會趕緊寫信給周縣長或貴局，期有機會扭轉目前對我們現住戶極為不利的局勢---不是拿補償金走人，就是挨實施者圓富建設特助 余 小姐的告，不過直至上一封信(日期署為98.12.21)為止，似乎還是沒什麼進展。今年農曆新年假期期間，我努力把公益團體財團法人「都市更新研究發展基金會」於91年2月間所發行的《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》一書看了一遍，看完之後對都市更新可說已有了一基礎概念，並有了一些收穫和想法，加上我也在網路上找到一些跟都市更新有關的新聞或資訊，於是便想再寫信給周縣長和貴局，希望這次我們的問題會有轉機，也希望我家和我鄰居家的房子不致被迫拆除以致無家可歸、無處容身。希望您會看到這封信，也懇請您看完信後，惠予回覆並給予協助。謝謝！

※都市更新寶典：《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》

《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》就好比是「都市更新事業」的教戰守策一般，頗具參考和指導價值。當時臺北市政府都市發展局局長 許志堅 先生為該書寫序時寫到：「拜讀時，讚譽其對法規的詮釋，佩服其所研選推介的絕佳國外案例，中肯評述國內各城市推動的進展。精闢的技術運用介紹，確實是一冊政府官員、亟冀推動都市更新的相關專業人員、甚至參與都市更新的權利關係人應該閱讀的一本書。」又寫到：「唸了這本書，政府官員應更清楚自己應扮演的角色，技術人員豐富了他們的技能，權利關係人更清晰了解權利及義務。…..」(詳參附件9：《都市更新魔法書》許志堅局長序)我十分認同許局長的說法。要是我在91年該書剛出版時、或在92年本社區剛要推動都市更新時就看這本書的話，相信我就會知道該如何保護我家和我的鄰居們的權益，也就不會像現在這麼慘了---還沒享受到都更的好處，倒先嘗到被實施者提告的苦頭。

※丙區7住戶誤住居到國軍眷地上的那3筆土地已於99.02.25標售了

我們丙區唯一一棟加強磚造二層樓房的房子就屬我家18號和鄰居20號、20號之一那一棟了；該棟屋的三樓部分和20號之一B、20號之一C都是後來加蓋的。該二層樓房的營造執照(53營字第186號，詳參附件10)是臺北縣建設局於 民國53年4月3日 核發的，建照上所標示的營造類別是增建，層數是二層一座一間，建築地址是三重鎮/鄉大同南路172巷14號 (原三重埔段菜寮小段227地號)，為何蓋好時內部會分割成好幾間，並衍生出門牌號18號、20號和20之一號來，乃至為何有一部分房子會蓋到國軍眷地上去，我並不清楚；因年代久遠，而賣我們房子的建商 林金水 先生也已過世多年，殆很難探究其實了吧。林姓建商的子孫目前仍住在本棟房子裡，是我的鄰居，即便現在房子有了麻煩，我也不便跟他們求償或多說什麼，畢竟賣我長輩房子的是他們的阿爸和阿公，而不是他們。要是當初公辦都更有推成功的話，這些問題也就不會浮現了，偏偏公辦都更沒推成功，以致後來衍生出諸多問題和麻煩來，真是害人匪淺。

承上，原告律師便是以我們住居所的門牌號與營造執照上的門牌號不符來攻擊我們。圓富建設之所以有機會買到這塊地成為民間自辦都更實施者，實在是拜亞青建設余建華不遵守對我們住戶的承諾所賜。余建華把地轉賣出去，一轉手就賺上上億元，他這樣的作為跟我那些靠資源回收過日子的鄰居的處境恰成了一個強烈的對比(余建華的作為就叫做「炒地皮」吧，這個價差最後不就轉嫁到蓋好的房子上，房子的成本也就隨著增高了，這將加重買房子的人的負擔)，也藉此來規避對我們住戶的承諾，可卻害慘了我們現住戶。我到處問人，終於問出亞青建設與圓富建設是有關係的公司，所謂有關係是指該兩家公司的股東有重疊，要求證其實，或許可向經濟部商業司或其他相關單位求證。希望政府有關單位可以制裁他們這樣不負責任的行為和作法。

我們丙區有7住戶(門牌號18~20之 1C 號)部分住居地或全部住居地坐落在國軍眷地上的那3筆土地(地號：三重市大同南段1386~1388地號，總面積：46.59坪)國防部已委託國有財產局北區辦事處在99.02.25那天下午標售出去了(詳參附件11：國防部委託財政部國有財產局臺灣北區辦事處標售99年度第1批國軍老舊眷村改建國有不動產公告；附件12：國防部委託99年度第1批國軍老舊眷村改建國有不動產開標結果)。本標案底價訂為1677.06萬元，(國防部說讓我們現住戶優先承購於法無據【詳參附件13：98.05.19國防部總政治作戰局回函】，故須一起競標，然我們7戶沒有一戶有能力獨力參與競標)，得標金額是1889萬；換算後，也就是每坪土地的底標價格是36萬元，得標價格則是40.5萬元；一旦加入都更重建後，每坪的價格或將更不止於此了吧。

而這樣高的地價，還不都因「都市更新」挑起。

財政部國有財產局北區辦事處的網站上只公布得標金額，並不公布得標者的名號，加上其尚未完成所有權移轉登記，故還無法從向地政機關申請土地登記第二類謄本資料看出得標者為何人；也許還是圓富建設的人，也許不是，不管得標者是誰，我都已做好得標者可能會向我和我阿姨提告(案由應該還是「拆屋還地」吧)的心理準備了。這樣的心情，是充滿無奈和不平的。

※圓富建設特助 余 小姐說我們要繼續住下來可以，等房子蓋好後再跟他們買

「拆屋還地」官司自從去年(98年) 5月13日我收到板橋地方法院民事庭通知書以來，我的身心備受煎熬，並感到無比的屈辱。我不明白，也很感不平的是：為何我們現住戶會從原本的公辦都更時的可以 1坪換 1坪 (詳參附件14：「三重市大同南路鄰近地區都市更新事業計畫共識書」)，變成現在有些住戶竟被告，不但已經住了好幾十年的老房子不保，還要忍受官司所帶來的折磨和痛苦。

去年(98年)6月中，法官陪同地政人員到我家鑑界私有地、國有地範圍那天，法官離開後， 余 小姐過來跟我說話，當時我問 余 小姐為何我們不能繼續住在這裡，她回說，要繼續住下來可以，等房子蓋好後，我再跟他們買。聽到這樣的話，我感到很不平、也感到很諷刺。當初對我們現住戶那麼有保障的公辦都更為何竟不能實現？難道全都是我們現住戶的錯，北縣府跟公辦都更的實施者樺福建設難道一點責任都沒有嗎？為何我必須承受這麼大的被實施者提告和被迫拆屋還地以致無地容身的壓力，加上對北縣府、對貴局這般不照顧、不保護我們弱勢住戶「住」的權益的作為感到極度失望，為了這些緣故，有時我感到很痛苦，乃至幾近乎痛不欲生，不管怎樣，就請讓我把事情、把我的想法說清楚、講明白，這樣即便我因為承受不住壓力憂憤而亡的話，也才不會有遺憾。另外，我也宜把本都更案相關資料整理好，以便在適當時機將之透過媒體公諸於眾，好讓現在要參與都更、或未來要參與都更的人可以以我們的慘痛經驗做借鑒和警惕。畢竟「都市更新」的熱潮現正夯、正發燒著不是？就連都更的相關專書也都賣到缺貨。

現在就請讓我將我在《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》上和新聞上所看到的有關都市更新的一些重點，分享如下：

重點分享一：更新事業可行性評估vs.土地產權分析

按該書第四章技術篇4.1節「更新事業可行性評估」說到「都市更新事業之實施往往涉及大量人力、資金的投入，為降低投資的風險性，因此建議無論政府或是民間實施者在發起都市更新事業送審前，應先就相關法令規定、實施時程與方式、產品與市場分析、投入資金與財務分析等方面進行可行性評估規劃。其目的可以降低投資風險，確定開發方向與開發時機，並研擬開發程序與時程。當可行性評估規劃完成時，更新事業的實施者或投資者可以相當清楚了解未來推動的程序及可能面臨的風險，較不易走錯方向，浪費時間或金錢。」其中 4.1.1 小節「基礎資料調查分析」講到「可行性評估內容包括：(1) 基礎資料調查分析、(2) ……」而「基礎資料調查分析」內容包括：「一、土地產權分析  釐清更新單元範圍內土地產權狀態及持有情形，包含各宗土地地段號、面積、所有權人數及其持分比例、他項權利設定情形與相關登記事項等。二、合法建物產權分析  釐清合法建物座落位置、樓層數、各戶登記總面積、所有權人人數及其持分比例、他項權利設定與相關登記事項等。……」(詳參附件15：《都市更新魔法書》4.1節「更新事業可行性評估」資料)所以貴局在98.12.31給我的回函中說到「祭祀公業土地遭法院拍賣問題，事涉私人債權債務關係，其內容除當事人及審理法院外，外人尚無從知悉，……」實在是無法令人信服，而這樣的答覆著實令人覺得貴局對弱勢住戶實在很冷漠無情，可說是一點都不關心、不在乎弱勢住戶住的權益、住的問題。請貴局即便無法做到「視民猶親」，那也請至少做到「視民如友」，多關注我們一下嘛，請別把我們看作陌路、或視如糞土一般不屑一顧之。不管怎樣，貴局在公辦都更案推行之初早就該知道更新基地上的土地(全部或部分)已遭法院查封的事呀，理由有三，茲陳述如下：

理由一：更新基地上的土地產權狀況，貴局在進行可行性評估時本就該調查清楚了(詳如上一段之說明)，否則就不免失之草率。

理由二：其實土地產權狀況任何人只要知道該筆土地的地號，攜帶身分證就可以逕向地政機關提出申請，而幾分鐘後就可以揭曉其狀況了，當然申請得付規費，一份20元。除此，有申請自然人憑證者，也可以透過網路提出申請。 余 小姐在告我的起訴狀中就附有臺北市中山地政事務所向臺北縣三重地政事務所透過網路申領《異動索引》的資料，該資料上明白登載著：「地段：大同南段  地/建號：1385-0000  異動別：修改  登記日期：091年06月20日  登記原因：查封 權利人：祭祀公業舍人公 ……異動別：刪除  登記日期：097年05月19日  登記原因：拍賣  權利人：祭祀公業舍人公 ……」(詳參附件16：「三重市大同南段1385地號土地《異動索引》」資料)

理由三：貴局93.06.23在網路上所發布的「公開評選委託都市更新事業機構為實施者，投資實施『臺北縣三重市大同南路更新地區都市更新事業』作業須知」公告中也說到「本案位於大同南路172巷、139巷與143巷範圍內，大同市場後端，係屬本府公告劃定三重市大同南路、同安街口北側更新地區，土地面積10,404.5平方公尺(換算後，約為3147.5坪)，地上住戶約一百多戶，祭祀公業所佔土地面積高達94%，土地所有權與建物所有權人不同。 (詳參附件17：93.06.23貴局欲「公開評選委託都市更新事業機構為實施者」之網路公告)該公告中所提到的土地面積、土地產權、建物產權狀況(含確切統計數值)，不正是因有做調查才知悉，而調查的來源不就是地政機關所提供之地籍相關資料，而該資料上實登載著土地異動如查封、拍賣、買賣、抵押等狀態。

有如上三項理由證明，所以貴局推說不知祭祀公業土地遭法院拍賣，著實無法令人信服，畢竟貴局在剛要推動公辦都更時，早就該知道更新基地已遭查封，而一旦遭查封又沒去了解它為何被查封，該如何解決被查封問題，最後終不免土地會被法院拍賣的了。

另，行政程序法第9條上不是說「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。」所以貴局推說不知更新基地遭法院拍賣實在是不能令人信服的呀，畢竟對我們住戶不利的情形，你們也宜注意不是？不然就枉為政府了。

重點分享二：土地查封vs.權利變換

按該書第四章技術篇4.5節為「權利變換計畫」，其中4.5.3小節「操作流程及步驟」之「十、申請分配位置」中的「5.注意事項」中說到「(1)依據權利變換辦法第12條規定，更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。」(詳參附件18：《都市更新魔法書》4.5.3【權利變換計畫】「操作流程及步驟」之「十、申請分配位置」的「5.注意事項」)

承上，也就是說，只要更新基地被查封的問題沒有解決，即便當初公辦都更同意戶數達到最低規定的門檻，那還是無法進行權利變換之相關分配事宜的呀；而一旦它被法院拍賣出去，且拍定人又不是樺福建設的人而是其他建設公司的人，加上拍定人又不同意、不配合本公辦都更案繼續推行下去 (如我們所遇到的那樣)，那本公辦都更案要付諸實施，終究還是困難重重的 (貴局官員曾說只要我們現住戶沒有撤銷公辦都更，即使更新基地的土地遭法院拍賣了，公辦都更還是可以繼續推下去的話實在令人難以置信)。職是之故，我不禁想請問局長，如果當初貴局真是有心想要透過公辦都更協助我們弱勢住戶改善「土地權屬與土地使用人不同，自行改建不易」(詳參附件19：「臺北縣政府回覆我一位鄰居有關都市更新事業計畫共識書之意見函」)的問題的話，那為何不先解決更新基地遭查封的問題呢。事實上，只要更新基地遭查封的問題沒有解決，那它隨時都可能會有風險產生的呀，而一旦出了問題，為何後果卻全要我們這些弱勢的住戶承擔呢？我們實在承擔不起呀。況一開始，本就是你們城鄉局找我們住戶說要推都更的呀，怎可出了問題你們竟置身事外，置之不理，這樣實在有違政府的高度呀。

重點分享三：更新事業成功與否vs.更新單元大小

按該書第二章政府篇2.7節「更新單元劃定」上說到：都市更新單元為實施都市更新事業之基本單位，決定都市更新單元範圍是為辦理都市更新事業之首要工作。更新單元劃定的範圍往往決定了該更新事業是否可以達到都市更新的目標。單元劃定過大，可能使得更新溝通工作極為困難，使更新事業推動不易；更新單元範圍太小，又無法達到整體更新改善都市環境的目標。(詳參附件20：《都市更新魔法書》第二章2.7節「更新單元劃定」資料)

基於上述說明的理由，我想當初縣府如果可以分區(如從最小區的丙區開始；貴局可以去查一下公辦都更的資料，便可知當時丙區的住戶有超過80%，乃至近乎100%的住戶是同意公辦都更的)、分階段實施更新事業的話，那早就有一區付諸實施，乃至已經完成更新了。按本公辦都更案涵蓋甲區(占地約2020坪 )、乙區(占地約624坪 )、丙區(占地約501坪 )三區，合3000多坪、100多戶，當初三區要一起推都更，雖然成本上可能會較精省一些，然意見整合上，難度卻相對是較高的，以至沒能及時達到同意都更戶數達75%之門檻而讓有心破壞公辦都更的人有機可乘。而分區實施，難度相對就降低很多，而當一個區推行成功後，其他區的住戶不可能不跟進的。我認為：甲乙丙三區一起推都更，應是造成公辦都更沒能成功的另一重大原因。

重點分享四：容積獎勵 (實施者vs.違章建築戶) VS. 經建會推動「中低所得住宅」

按該書第四章技術篇4.4節為「建築容積獎勵及移轉」，其中4.4.1小節「認識容積獎勵與移轉」中說到「一、提昇整體公共利益為前提……所謂公共利益的提昇，在更新條例是指：保障原住戶權益、住宅水準之提昇、公益設施之提供、政策時程之配合、地區環境品質之改善、解決處理舊違章建築戶等問題。……」「二、容積獎勵為我國更新制度之一大特色……都市更新提供容積獎勵為我國都市更新推動的主要誘因。」又，4.6節為「舊有違章建築處理」，其中4.6.3節「處理方式」中之「(3)臺北縣都市更新地區建築容積獎勵核算基準」中說到「該基準中僅規範實施者為處理基地內占有他人土地之舊違章建築戶所需樓地板面積(每戶不超過當地樓地板面積平均水準)，給予適當容積獎勵。處理方式與內容由實施者與舊違章建築戶自行協調處理。」(詳參附件21：《都市更新魔法書》第四章4.4節「建築容積獎勵及移轉」