給馬總統的一封有關本社區「都市更新」發展的公開回信(99.12.30)
前言(含十提問，問題則懇請新北市府回覆)
「都市更新」為馬總統政見---「愛台12項建設」項目之一，為振興經濟方案之重要措施，是我們國家的重大建設，另，都市更新也是二十一世紀城市空間改造的大工程，它可以讓城市變美麗、可以讓房地產熱絡起來、可以促進經濟發展，緣此，都市更新也可以表現政府的政績；然而，除了看見「都市更新」的優點和好處外，我們的政府可否有預想到、或已看到「都市更新」光環背後所隱藏的、或已帶來的社會問題，即其缺點和有害的一面，如：讓建商有機會藉機炒作土地、烘抬房價，以致中低所得者更買不起房子，乃至弱勢的住戶慘遭建商驅離現住所，生活更艱困，社會貧富懸殊問題變得更嚴重、社會對立加劇等問題。 陳立夫 教授對於都市更新這個議題，曾說了一句很值得我們深思和探究的話，即：「為誰都市更新？」，這個課題可對照「為何都市更新？」這一面向來思考。另，民進黨蔡英文主席於 11月11日 (99.11.11)所提的「公辦都更」政見(詳參附錄一：99.11.11蔡英文「公辦都市更新 新北市煥然一新」記者會獨立媒體新聞資料)，足令人對「公辦都更」重新燃起信心和希望來。這一次五都選舉(99.11.27)，蔡主席雖然沒能選上新北市市長，然其「公辦都更」政見，對弱勢住戶而言，實係一大福音，希新北市市長 朱立倫 先生可善加利用之，以為施政之參考。而內政部於 11月15日 (99.11.15)公布「社會住宅實施方案」第一批選址地點的新聞(詳參附錄二：99.11.15內政部公布「社會住宅實施方案」第一批選址地點聯合報新聞資料)，同樣令人欣喜和震撼(各先進國家興建出租住宅比例，詳參附錄三：99.12.14公共電視有話好說：「顧弱勢！住者如何有其屋？」網路資料)。滿心感謝諸多學者專家、公益團體、熱心人士、善心人士為這個有關人民「居住」基本權的重大問題和議題的努力和奔走，才讓這個可以嘉惠社會弱勢者、中低所得者居住權益的「社會住宅」、「平價住宅」、「合宜住宅」(有謂政府的「平價住宅」不平價，故改名為「合宜住宅」)等方案得以應運而生。有關蓋建「社會住宅」、「平價住宅」、「合宜住宅」以解決一般民眾居住問題的政策，期政府可以有長遠的規劃，有計畫的持續推動施行下去，另外對於土地和房地產的投機投資客，政府也要拿出一套防禦對策來，更重要的，內容周延的住宅法也要趕快產生，如此，相信對解決「民怨之首」的高房價問題，當有一些助益。關於「社會住宅」在此特別值得一提的是，這5個被內政部選中要興建「社會住宅」的預定地，正好有2處都位在三重，且離我家很近，其案名分別為「台北縣三重大同南段」、「台北縣三重同安厝段」，其中「三重大同南段」，跟我家更是只有一小巷之隔，宛如隔壁一般近，身為失敗的公辦都更案(案名：三重市大同南路鄰近地區都市更新案；以下就以「本公辦都更案」稱之)的受害者，聽到這二則新聞，心中的感慨特別深，加上 陳 教授的「為誰都市更新」的發想，也令我很有感觸，基於這些緣故，在此便想提幾個跟「都市更新」、「平價住宅」、「合宜住宅」、「社會住宅」有關的問題，以就教於我們北縣府的官員，藉此也期「都市更新」政策的功與過、「平價住宅」、「合宜住宅」、「社會住宅」的議題，可以在此稍稍被公開提出來檢視和討論。茲將問題臚列如下，請問：
一之一、北縣府在我們社區推動都市更新的動機和目的為何？是為住戶？為建商？為城市機能和美觀？為經濟發展？為政府政績？抑或兼而有之？而當這幾個目的有衝突無法兼顧時，北縣府會以何者優先，會如何處理？
一之二、承上，北縣府都更「政績」的內涵為何？「弱勢照顧」、「人道關懷」有包含在其中嗎？
二、本公辦都更案正式推動之前，北縣府所做的本案土地、房屋產權現況調查，得出本更新基地遭法院查封的比例為何？是更新基地90%以上皆遭查封嗎？
三之一、在土地屬私人所有的情況下，政府可以不必先徵求得地主同意就逕推行「公辦都市更新案」嗎？
三之二、本公辦都更案推動之始，北縣府有先徵得持分占本更新基地90%以上的基地主祭祀公業(舍人公)管理人、或持分占10%以下的其他地主同意嗎？
三之三、承上，如果有，為何本公辦都更案推行過程中，竟還會發生60%更新基地遭法院拍賣這樣嚴重威脅現住戶居住權益的重大事情(詳參附錄四：98.09北縣府城鄉局更新科為陳幸進議長所整理的本社區都市更新發展歷程之「大事記」)？發生這樣重大事故，究竟誰該負責？是臺北縣政府、還是地主祭祀公業舍人公、還是其他人呢？還是誰都不必負責？遇到這樣的事情，難道住戶就只能感歎自己運氣不好、或自認倒楣嗎？
三之四、為何北縣府不在本公辦都更案推動之始(即民間92年間，北縣府城鄉局更新科召集本案住戶開「公辦都更說明會」的時候)，就告知(為慎重其事，除口頭告知外，尚宜包括書面通知在內)本更新範圍內所有的住戶「本更新基地早在本案推動前一年(91.06.20)便已遭法院查封」這個攸關現住戶未來「居住權」會否受到影響的重大消息呢？
三之五、從民國87年都市更新條例公布至今，北縣府在私人所有土地上推動「公辦都更案」的例子有多少？成功機率為何？又，北縣府在祭祀公業所有的土地上推動「公辦都更案」的例子有多少？成功機率為何？
三之六、從都更案推行以來，除本社區(三重大同南路鄰近地區)住戶[如丙區8號、16號、18號等住戶]外，住戶因都更案慘遭實施者(建商)起訴提告的案例有多少？住戶下場如何？
● 按本公辦都更案之更新範圍，乃位於本(三重)市大同南路172巷、139巷與143巷範圍內，大同市場後端，係屬北縣府[91.08.07]公告劃定三重市大同南路、同安街口北側之更新地區，土地面積為10,404.5平方公尺(約3147坪)，地上住戶約一百多戶，祭祀公業所佔土地面積高達94%，土地所有權與建物所有權人不同(詳參附錄五：93.06.23北縣府城鄉局為「臺北縣三重市大同南路更新地區都市更新事業」公開評選委託都市更新事業機構為實施者之網路公告；按這則網路新聞是我在被建商提告後，上網搜尋得到的)。公辦都更時，北縣府將本更新地區劃分為甲乙丙三區，共3個更新單元。
● 按8號門牌號碼包含有好幾戶，這些住戶大都有親屬關係，民國98年間共同被建商(即目前正在本社區進行「民間自辦都更案」的實施者)提起「塗銷地上權」的告訴，本案已結案，法院判住戶敗訴。
● 16號、18號等住戶則係於民國98年5月間共同被同上所述之建商提起「拆屋還地」的告訴，本案目前尚在訴訟繫屬中，訴訟程序已進行到第二審，一審裁判結果是住戶敗訴。
● 本都更案一些住戶萬萬沒想到本更新基地之法拍拍定人(建商)竟會不信守要與住戶合作推行「民間自辦都更案」的承諾，而在其達到要住戶撤銷「公辦都更案」的目的後，再把土地轉賣出去，甚至還反過來向一些住戶索討其所謂住戶「不當得利」的地租租金，更不忘把這個租金債權讓與買其土地的買主；而這個新地主再透過激烈的訴訟手段要住戶拆屋還地，並要住戶給付其其所謂住戶「不當得利」的地租租金 (拍定人的「債權讓與書」也附在此起訴狀中)。拍定人這樣的做法，不正是違背「誠信原則」，權利濫用的一個寫照嗎(民法第148條規定參照)？
● 民法第148條(權利行使之界限)規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」
四之一、當本公辦都更案之更新基地被法拍後，如果住戶沒接受拍定人委派來的溝通協調者的規勸、遊說而撤銷「公辦都更案」，而拍定人又堅持說他不會配合政府繼續推行「公辦都更案」，那，北縣府究竟是要用什麼方法來解決本更新基地之土地使用權的問題，以便讓「公辦都更案」還可以繼續推行下去呢？是透過公權力強制徵收建商拍定的土地嗎？還是另有什麼良方或妙法嗎？
四之二、承上，若北縣府真是要透過公權力強制徵收地主的土地來推行公辦都更案的話，那在土地尚屬祭祀公業舍人公所有時，不就可以徵收了，又何必還要等到它被法拍後再來徵收之呢？還是因為遭查封的土地，政府不能強制徵收，所以得等到它被法拍後再來徵收之嗎？
五之一、北縣府在本公辦都更案中所扮演的角色為何？權利義務為何？責任為何？
五之二、北縣府為推行本公辦都更案，於93.10.21所公開評選出來的最佳投資人(實施者)，其在本案中所扮演的角色為何？其權利義務為何？責任為何？
五之三、接受北縣府邀約而參加本公辦都更案的現住戶，其權利義務為何？責任為何？
六之一、北縣府為本公辦都更案所擬定的更新策略為何？具體作法為何？
六之二、承上，為達成都市更新的目的，北縣府的具體作法只有一個嗎？如果這個作法不能成功，將會對住戶造成怎樣的影響，北縣府在擬定本更新策略之初，有預先想到進而預為準備應變措施嗎？
六之三、北縣府難道不能把本公辦都更案推行過程中可能遇到的風險(如更新基地已被法院查封，一旦法拍後，可能會對本案的推行造成怎樣的衝擊等問題)預先讓住戶知悉嗎(行政程序法第9條規定參照)？如果不能、或不該這樣做，其理由究為何？
● 行政程序法第9條規定：「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。」
七、為何目前正在本社區進行「民間自辦都更案」的實施者可以分區分時段進行其都市更新事業，而當時(93.10.21-96.06.07)的公辦都更案實施者卻沒這樣做呢？是因為北縣府要求公辦都更案實施者一定得甲乙丙三區一起推行有以致之嗎？
● 按分區推都更，住戶意見整合較容易，進而推行成功機率也就相對提高。
八、本公辦都更案不能推行成功，本社區住戶當然有錯、有疏失，錯在天真的以為北縣府和拍定人(建商)會保護住戶的權益，也錯在疏於做功課，搞不清都更相關法令規定和都更施行程序為何？更不知自己的權利義務爲何？為此，一些住戶已付出被建商提告的屈辱和可能無家可歸(流離失所)的慘痛代價，而難道整個都更過程中，北縣府都沒有任何一點疏失和責任嗎？關於本社區的都更案，北縣府究竟為住戶做了什麼有益住戶居住權益的事呢？
● 本社區都市更新的結果，竟是無論住戶願意或不願意，所有現住戶都得離開現住所。這樣的結果，好比是另一種型式的「滅村」，是「拆毀社區」而非「重建社區」！而從未在本社區住過一天的外來建商(地主兼實施者，建商於97.07.24成為新地主，97.10.06起為實施者)，如今竟變成了本社區的主人，而對該建商要在本社區進行「民間自辦都更案」有造成威脅、或有異議的住戶，則都成了其起訴提告的對象；這是「弱肉強食」下所產生的悲劇！也正因為北縣府沒能在本公辦都更案推動之始，就好好規劃本案，才致衍生爾後諸多對住戶不利的結果和問題來，職是之故，北縣府間接也成了此悲劇的幫凶！將北縣府在本案的作為，對照獲選美國有線電視新聞網（CNN）表彰「改變世界平凡之士」的「2010年10大英雄」之一的印廚克瑞希南為其貧窮的同胞供餐，還為之蓋窮人之家的事蹟(詳參附錄六：「印廚施飯濟病窮CNN肯定」，中央社99.10.31新聞資料)，真是令人很為北縣府不能積極保謢本社區現住戶居住權益的作為感到無比的遺憾和無法諒解。
九之一、「豪宅」和「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」比較起來，何者對政府的稅收較有利？何者對國家的建設較有貢獻？何者對建商的營利較有利？何者對一般中低所得民眾之買屋、或租屋較有利？蓋一間「豪宅」的成本，約相當於蓋幾間「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」的成本？又，究係「豪宅」抑或「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」對安定社會的發展較有幫助呢？
九之二、要是當初北縣府有預先解決本案基地之土地使用權問題，讓公辦都更案得以順利推行，而將基地全部或保留一定比例面積蓋「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」，除了用之優先安置(按安置可採出租、或出售但不可轉賣，除非賣回政府等方式)本案中不想拿補償金而希望現地安置的現住戶外，定還有很多餘屋可以用來安置本地或本縣其他中低所得者、經濟弱勢者、社會弱勢者；如此，對中低所得者、對弱勢者而言，豈非美事一樁！而對北縣府而言，又豈非德政一樁！事至今日，本更新基地還有機會釋出部分基地來建「合宜住宅」、「平價住宅」、「社會住宅」嗎？
十之一、為什麼我們住戶不能繼續住在民國53年間在申請得北縣府建設局核發「營造執照」情況下所建造的房子？依北縣府工務局官員說法，民國53年當時並沒有「使用執照」這種建照(即「使用執照」尚未誕生)，北縣府工務局的官員還說民國53年當時的「營造執照」就視同領有「使用執照」，就是合法建物呀！(詳參附錄七：99.10.15北縣府工務局回函)如果住在政府許可建造的房子裡是不合法的，那人民還如何相信政府，那政府還有何公信力可言！
● 我是中度肢障身心障礙者，我的父母和弟弟相繼因癌症而過世，幾年來，我一直與我三弟留下來的幾個孩子同住，一起生活。我家的房子係民國53年間在北縣府建設局核發「營造執照」許可下所建造的房子，竟被目前在本社區進行「民間自辦都更案」的實施者(建商)告係「不法占有、無權占有」其土地的違章建築，要我們「拆屋還地」，並賠償其所謂我們「不當得利」的地租租金，這樣的控訴，令人感到無比的憤慨。雖然我家生活不富裕，但還過得去，不過一旦沒了房子，生活就會陷入困境。(發生這樣的憾事，我們當然怪罪北縣府，怪罪北縣府的公辦都更策略粗糙不周延，以致害我們住戶遭殃。)我們不必北縣府憐憫，只懇請北縣府能以公平正義對待所有弱勢住戶，讓弱勢住戶得以有尊嚴的生活下去，請北縣府千萬別為了促進經濟發展、為了城市美化就任意犧牲弱勢住戶的生存權和財產權，而成了協助實施者(建商)欺侮弱小的幫凶。
十之二、在經歷本公辦都更案60%更新基地遭法拍(94.11.23)、本公辦都更案被撤銷(96.06.07)、拍定人再將基地轉賣給另一家建設公司(97.07.24)，該公司現正在本社區進行「民間自辦都更案」(97.10.06-)(有關本社區都市更新發展演變歷程，詳參附錄八：三重市大同南路都市更新案演變三部曲)，再加上內政部於99.11.15公布「台北縣三重大同南段」基地為「社會住宅」預定地之一後，我家旁邊的小巷子，正好成了「民間自辦都更案」實施者(建商)所要建的「豪宅」，和政府為安置社會上之經濟弱勢者、社會弱勢者而要蓋的「社會住宅」的分界點。本更新範圍內不想拿補償金而希望現地安置，可實施者(建商)又不肯讓住戶如願，那，可否懇請政府協助安置這些住戶住到「台北縣三重大同南段」或「台北縣三重同安厝段」的「社會住宅」嗎？若行，相關細節可再進一步商議。至於住戶不想要的補償金就當住戶跟政府買房子的錢，為避免過去精華地段國宅被轉賣炒作圖利的問題和不公義的事件重演，政府可以規定住戶不可以把向政府買來的房子轉賣出去，要賣，就一定要依原價賣還給政府(原價可依賣時物價指數做適當調整)。
關於本社區都市更新較詳細的發展歷程，詳請參閱99.12.25給馬總統的一封公開回信的正文和相關附件。
附錄一、民進黨主席蔡英文「公辦都市更新 新北市煥然一新」記者會獨立媒體新聞資料(99.11.11)
附錄二、內政部公布「社會住宅實施方案」第一批選址地點聯合報新聞資料(99.11.15)
附錄三、公共電視有話好說：「顧弱勢！住者如何有其屋？」網路資料(99.12.14)
附錄四、北縣府城鄉局更新科為陳幸進議長所整理的本社區都市更新發展歷程「大事記」和本案住戶陳情書大要(98.09)
附錄五、北縣府城鄉局為「臺北縣三重市大同南路更新地區都市更新事業」公開評選委託都市更新事業機構為實施者之網路公告新聞資訊(93.06.23)
附錄六、「印廚施飯濟病窮CNN肯定」中央社新聞資料(99.10.31)
附錄七、北縣府工務局回函(99.10.22)
附錄八、三重市大同南路都市更新案演變三部曲(93.-)
附錄九、《都市更新魔法書：實現改造城市的夢想》第二章政府篇之敘言(91.-)
附錄十、「新北市三重區大同南路」民間自辦都更案實施者(圓富建設)公司基本資料暨地主(圓富建設特別助理 余玉梅 小姐)名片資料
